Daşınmaz əmlak və biznesin qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması. Gəlir yanaşmasının tətbiqi

2025 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2025-01-24 13:11

Gəlir yanaşması daşınmaz əmlakın, təşkilatın əmlakının, biznesin özünün dəyərinin qiymətləndirilməsi üsullarının bütöv məcmusudur, burada dəyərin müəyyən edilməsi gələcəkdə gözlənilən iqtisadi səmərələrə çevrilməklə həyata keçirilir.. Belə yanaşmanın nəzəri əsasları kifayət qədər inandırıcıdır. İnvestisiya dəyəri investisiyanın riskliliyini əks etdirən gəlir dərəcəsi ilə diskont edilmiş gələcək faydaların bu günə olan dəyəridir.

Bu, müsbət mənfəət əldə etmək şərti ilə əmlakın istehsalı və satışı sahəsində istifadə edilən istənilən fəaliyyət göstərən müəssisə, eləcə də biznesi üçün məqbul və uyğundur. Qiymətləndirilən biznesdə investisiya risklərinin dəyəri diskont dərəcəsi vasitəsilə nümayiş etdirilir. İqtisadi mənada bu, indi investorların risk səviyyəsinə görə müqayisə edilə bilən investisiya obyektlərinə qoyulmuş kapitaldan tələb etdiyi gəlir dərəcəsidir və ya qiymətləndirmə zamanı müqayisə edilə bilən risklərlə alternativ investisiya variantları üzrə gəlir dərəcəsidir.

Xüsusiyyətlər

Gəlirin tətbiqiTəcrübədə yanaşma olduqca çətin bir işdir, çünki dəyərin hər bir mühüm müəyyənedicisini - gəlir və mənfəət dərəcəsini qiymətləndirmək lazımdır. Müəssisənin qiymətləndirilməsi üçün bu üsullardan istifadə olunursa, onda hər bir fərdi element tərəfindən yaradılan mənfəətə, xərclərə və risklərə birbaşa təsir göstərən maya dəyəri, şirkətin dövriyyəsi də daxil olmaqla, onların bütün əsas elementlərinin hərtərəfli təhlili zəruridir.

Biznesin qiymətləndirilməsində gəlir yanaşması tez-tez istifadə olunur. Məsələn, bir satınalma və ya birləşmədən danışırıqsa, bu üsul bahalı və ya bazardan daha çox istifadə olunur. Alıcının kapital qoyuluşu indi gələcəkdə xalis pul vəsaitlərinin daxil olacağı gözləntiləri ilə həyata keçirilir ki, bu da müəyyən risklərlə xarakterizə olunduğundan zəmanətli adlandırıla bilməz. Gəlir yanaşması bu əsas dəyər determinantlarını əhatə edir, bazar yanaşmasından istifadə isə gələcəyi nəzərə almadan retrospektiv olaraq qiymət-qazanc nisbəti və ya digər oxşar qazancları tələb edir.

Bazar çoxalmaları mahiyyət etibarilə etibarsızdır və gələcək gəlirlərin proqnozları və endirim dərəcələri ilə gəlir yanaşmasından istifadə etməklə əldə edilə bilən eyni səviyyəli hərtərəfliliyi təmin edə bilmir. Məsələn, hər il tətbiq edilən qiymət-qazanc nisbəti gələcək illərdə gözlənilən dəyişiklikləri adekvat şəkildə əks etdirmir. düzgünnisbətlərin istifadəsi ümumi investor seçimlərini göstərmək imkanı verir və tez-tez satıcılar və ya sənaye mənbələri tərəfindən sitat gətirilir.

İstifadə edin

Müəssisənin büdcəsinə aid olan məlumatların da təhlilinə və mühafizəsinə ehtiyac var ki, bu da yaradılmış plana, proqnozlara və əsas təkliflərə dəyişikliklərin aparılmasını və maliyyə nəticələrinin işlənib hazırlanmasını zəruri edir. Biznesin qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması müəyyən alış faydalarının gəlir artımı, xərclərin azaldılması, proseslərin təkmilləşdirilməsi və ya kapital xərclərinin azaldılması nəticəsində əldə edilib-edilməməsi ilə bağlı bütün fərziyyələri ölçür. Belə bir yanaşmanın köməyi ilə bütün bunları ölçmək və müzakirə etmək olar. Bundan əlavə, o, gözlənilən faydaların vaxtını müəyyən etmək, həmçinin faydalar daha uzaq gələcəyə keçdiyi üçün müəssisənin dəyərindəki azalmanı nümayiş etdirmək üçün istifadə edilə bilər.

Gəlir yanaşmasından istifadə alıcılara və satıcılara müəssisənin ədalətli bazar dəyərini, eləcə də onun bir və ya bir neçə strateji alıcı üçün investisiya dəyərini hesablamaq imkanı verir. Bu fərq kifayət qədər aydın göstərilərsə, satıcılar və alıcılar sinerji faydalarını asanlıqla müəyyən edə və əsaslandırılmış qərarlar qəbul edə bilərlər.

Biznesin qiymətləndirilməsində gəlir yanaşmasından istifadə edərkən nəzərə almaq lazımdır ki, hesablanmış dəyər birbaşa fəaliyyət zamanı istifadə olunan bütün əmlakın dəyərindən ibarətdir. ATİstifadə olunan yanaşma çərçivəsində ən çox maraq doğuran bir neçə qiymətləndirmə metodu mövcuddur. Xüsusilə, gəlir yanaşmasının belə üsulları tətbiq olunur: pul vəsaitlərinin hərəkətinin kapitallaşdırılması və diskontlaşdırılması. Onları daha ətraflı nəzərdən keçirə bilərsiniz.

Metodlar

Pul vəsaitlərinin hərəkətinin kapitallaşdırılması metodundan istifadə etməklə müəssisənin ümumi dəyəri müəssisənin əmlak potensialının yaratdığı pul vəsaitlərinin hərəkətindən asılı olaraq müəyyən edilir. Müəssisənin və ya bütövlükdə müəssisənin pul vəsaitlərinin hərəkəti müəyyən hesablaşma dövrü üçün maliyyə resurslarının bütün daxilolmaları və xaricələri arasındakı fərqdir. Tipik olaraq, hesablamalar üçün bir il müddətindən istifadə olunur. Texnika gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkətinin təmsilçi səviyyəsini pul vəsaitlərinin hərəkətinin ümumi məbləğini ehtimal olunan kapitallaşma dərəcəsinə bölmək yolu ilə cari dəyərə çevirməkdən ibarətdir. Bu halda, müəyyən düzəlişləri olan gəlir axını uyğundur.

Adi pul vəsaitlərinin hərəkəti metodundan istifadə etmək üçün kapitallaşmaya mütləq pul vəsaitlərinin hərəkətinin məbləğini müəyyən etmək üçün nağdsız xərclərin xalis gəlirinin (vergilərdən sonra hesablanmış) əlavə edilməsindən istifadə edilir. Bu hesablama metodu tələb olunan kapital qoyuluşunu və əlavə olaraq dövriyyə kapitalının artırılması ehtiyacını nəzərə alan sərbəst pul vəsaitlərinin hərəkətinin hesablanmasından daha sadələşdirilmiş hesab edilə bilər.

Nağd pul axınının diskontlaşdırılması

Bu metod əsasən yalnız müəssisənin özü tərəfindən yaradılan gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkətinə əsaslanır. Onun xarakterik fərqi ondadırpul vəsaitlərinin hərəkətinin reprezentativ səviyyəsinin tərifini hesablamaq üçün xərclərin qiymətləndirilməsi tələb olunur. İnkişaf etmiş ölkələrdə bu üsul bütün inkişaf perspektivlərini nəzərə almaq üçün istifadə oluna bildiyinə görə ən çox istifadə olunur. Ümumi ifadədə pul vəsaitlərinin hərəkəti xalis dövriyyə kapitalında və kapital qoyuluşlarında artım çıxılmaqla xalis gəlir və amortizasiyanın cəminə bərabərdir.

Güzəştli pul vəsaitlərinin hərəkəti metodundan istifadə etmək üçün aşağıdakı şərtlər mövcuddur:

• maliyyə axınlarının gələcək səviyyələrinin indiki səviyyələrdən fərqli olacağına inanmaq üçün əsas var, yəni inkişaf etməkdə olan müəssisədən danışırıq;
• biznes və ya kommersiya mülkiyyətindən istifadə edərkən gələcək pul vəsaitlərinin hərəkətini əsaslı şəkildə təxmin etmək imkanları var;
• obyekt tikilir, tam və ya qismən;
• müəssisə kommersiya əhəmiyyəti olan böyük çoxfunksiyalı obyektdir.

Güzəştli pul vəsaitlərinin hərəkəti üsulu ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması ən yaxşısıdır, lakin onun istifadəsi çox zəhmətlidir. Bu metoddan istifadə etmədən hesablamalar etmək mümkün deyil. Onların arasında investisiya layihəsinin hazırlanması və sonradan qiymətləndirilməsi də var.

Endirim metodunun üstünlükləri

Əgər endirim metodu ilə daşınmaz əmlakın və ya biznesin qiymətləndirilməsində gəlir yanaşmasını tətbiq etsəniz, bəzi əsas üstünlükləri müəyyən edə bilərsiniz. Hər şeydən əvvəl nitqBu o deməkdir ki, gələcək biznes mənfəəti birbaşa olaraq yalnız məhsulların istehsalı və sonra satışı ilə bağlı gözlənilən cari xərcləri nəzərə alır və istehsal və ya ticarət obyektlərinin saxlanılması və genişləndirilməsi ilə bağlı gələcək kapital qoyuluşları mənfəət proqnozunda yalnız dolayı yolla onların cari amortizasiyası vasitəsilə əks olunur..

Vacib nöqtələr

Obyektin mənfəət və ya zərərin olmaması ilə gəlir yanaşması ilə investisiya hesablamalarının göstəricisi kimi qiymətləndirilməsi mənfəətin mühasibat hesabatı göstəricisi rolunu oynaması faktına uyğunlaşdırılaraq həyata keçirilir, ona görə də o, əhəmiyyətli manipulyasiyalara məruz qalır. işin gedişatı.

Güzəştli pul vəsaitlərinin hərəkəti metoduna üç qrup model daxildir:

• endirilmiş dividendlər;
• qalıq gəlir;
• endirilmiş pul vəsaitlərinin hərəkəti.

Nağd pul axınının sübutu kimi dividend endirimi modelinə uyğun olaraq gəlir yanaşması tətbiq edilirsə, səhm ödənişlərindən istifadə edilir. Modelin müəssisənin aktivlərinin dəyərinin müəyyən edilməsi və qiymətləndirilməsi üçün xarici təcrübədə əhəmiyyətli dərəcədə geniş yayılmasına baxmayaraq, onun çoxlu çatışmazlıqları var. Bölüşdürülməmiş mənfəəti olan modellərdə uçot dərəcəsi yoxdur. Yalnız konkret müəssisələr üçün deyil, həm də bütövlükdə ölkələr üçün dividend siyasətində fərq var. Mənfəəti olmayan müəssisələrdə bu üsuldan istifadə etmək olmaz. Bu model minoritar səhmlərin dəyərini hesablamaq üçün ən uyğundur.

Qalıq gəlir modeli

Qalıq yanaşma modeli vasitəsilə qiymətləndirməyə gəlir yanaşması qalıq gəlirin məbləğinin, yəni səhmdarların şirkətin satın alındığı və ya satın alındığı zaman faktiki mənfəətlə mənfəət arasındakı fərqi nəzərdə tutur. onun səhmləri pul vəsaitlərinin hərəkətinin göstəricisi kimi istifadə olunacaq. Müəssisənin dəyəri bu modelə uyğun olan fərziyyələr əsasında hesablanıbsa, o zaman o, bundan sonra qalan gözlənilən gəlir məbləğinin cari dəyəri ilə balans dəyərinin cəminə bərabər olacaqdır. Bu model maliyyə hesabatlarında təqdim olunan məlumatların keyfiyyətinə əhəmiyyətli dərəcədə həssaslıq nümayiş etdirir. Rusiya şərtləri üçün bu cür məlumatların adekvatlığı əhəmiyyətli şübhələrə səbəb olur.

Səhmdarlar üçün fayda

Təbii ki, müəyyən tarixə malik olan müəssisənin səhmdarları və ya səhmdarları, habelə dividendlərin ödənilməsi faktları öz şirkətlərinin dəyərini hesablamaq üçün endirim modelindən istifadə edə bilərlər. Vəziyyət elədir ki, bu sektorda müəssisələrin səhmdarları nadir hallarda azlıq təşkil edir, ona görə də onlar üçün ən uyğun yol daşınmaz əmlakın və biznesin qiymətləndirilməsində güzəştli sərbəst pul vəsaitlərinin hərəkəti modeli vasitəsilə gəlir yanaşmasından istifadə etmək olardı. Bu sistemdə diskont dərəcələri ilə sərbəst pul vəsaitlərinin hərəkəti və ya qoyulmuş kapitaldan gözlənilən gəlir əsas olanlardır. Bu modeldən istifadə zamanı ən böyük problem sərbəst pul vəsaitlərinin hərəkəti proqnozunun düzgünlüyü, eləcə də diskont dərəcəsinin adekvat müəyyən edilməsidir.

Yuxarıda müəyyən edilmiş gəlir yanaşması tətbiq edilirsə, diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodundan istifadə edilərkən, biznesdən gözlənilən gəlir, pul vəsaitlərinin bir hissəsinin tələb olunan yenidən investisiyasından sonra dövriyyədən çıxarıla bilən proqnozlaşdırılan pul vəsaitlərinin hərəkətini nəzərə alır. pul mənfəəti. Göstərici olaraq pul vəsaitlərinin hərəkəti müəssisənin istifadə etdiyi uçot sistemindən və onun amortizasiya siyasətindən asılı deyildir. Eyni zamanda, istənilən pul vəsaitlərinin hərəkəti - daxil olan və xaric olan vəsaitlər nəzərə alınmalıdır. Nağd pul vəsaitlərinin diskontlaşdırılmasının maliyyə mənasının qiymətləndirilməsi belə çıxır ki, bu proseslər nəticəsində onlar investorun öz vəsaitlərini yatırmaq şərti ilə göstərilən pul vəsaitlərinin hərəkəti alındığı vaxta qədər əldə edə biləcəyi məbləğlərə qədər azalır. vəsaitləri hazırda bu biznesdə deyil, bəzilərində - ictimai xarakterli bəzi digər investisiya aktivlərində, məsələn, likvid qiymətli kağızda və ya bank depozitində.

Əlavə texnikalar

Məsələn əvvəllər təsvir edilən gəlir yanaşması son vaxtlar getdikcə daha az istifadə olunur və indi qiymətləndirmə metodu ən geniş yayılmışdır. O, bütün növ aktivləri qiymətləndirmək üçün istifadə olunur və opsionların əsas xüsusiyyətlərini bölüşən istənilən aktivin bu seçim kimi qiymətləndirilə biləcəyi fikrinə əsaslanır. Hazırda gəlir yanaşması ən çox opsion qiymət modelinin (müvafiq olaraq, Black-Scholes modeli) xeyrinə tərk edilir.

Belə bir sistem, istifadə olunarsa, şirkət və ya müəssisənin böyük itkilərlə işlədiyi halda onun kapitalının ümumi dəyərini qiymətləndirməyə imkan verir. Bu model bütün müəssisənin dəyəri borcun nominal məbləğindən aşağı düşsə belə, müəssisənin kapitalının dəyərinin niyə sıfıra bərabər olmadığını əlavə izah etmək məqsədi daşıyır. Ancaq bu üstünlüyü nəzərə alsaq belə, qeyd etmək olar ki, hazırda Rusiya müəssisələrinin dəyərini qiymətləndirmək üçün Black-Scholes modeli getdikcə daha çox nəzəri xarakter daşıyır. Bu modelin yerli biznesə tətbiq edilə bilməyəcəyi əsas problem model parametrləri üçün vacib olan bəzi sübutların olmamasıdır.

Nəticələr

Biznes və daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması daha az yayılmışdır və bu, bir çox səbəblərə görə baş verir. Xüsusilə, bu, istehlak bazarında istifadəsində çətinliklərin yarandığı çatışmazlıqlara aiddir. İlk növbədə qeyd etmək lazımdır ki, xidmətlərin və məhsulların, materialların və xammalın gələcək maya dəyərini, eləcə də digər məsrəf göstəriciləri toplusunu proqnozlaşdırmaq nə qədər çətindir. Eyni zamanda, ekspert qiymətləndirmələrinin bəzi subyektivliyindən də danışmaq olar. Bundan əlavə, problem Rusiya müəssisələri haqqında məlumatların aşağı səviyyədə açıqlanmasındadır və əslində səlahiyyətli hesablamalar aparmaq və Black-Scholes modelini tərtib etmək lazımdır. Bu, əsasən belələrinin korporativ mədəniyyətinin aşağı olması ilə bağlıdırmüəssisələr.

Səhmlərin böyük əksəriyyəti, o cümlədən böyük paylar az sayda insanların əlində cəmləşib, nizamnamə kapitalında payı çox az olan minoritar səhmdarların və kiçik mülkiyyətçilərin payı əhəmiyyətsizdir. Belə çıxır ki, bir çox müəssisələr sadəcə olaraq heç bir məlumatı açıqlamaqda maraqlı deyillər. Buna görə gəlir yanaşması ilə hesablama Rusiyadakı əksər sənaye və müəssisələrə nisbətən nəzərəçarpacaq dərəcədə mürəkkəbdir. Digər şərtlərdə o, bütün üstünlüklərini və etibarlılığını nümayiş etdirərək ən yaxşı işləyir.