İndi ipoteka götürməliyəm? İndi ipoteka götürməyə dəyərmi?

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Rusiyada iqtisadi vəziyyət indi kifayət qədər çətindir və bir çox vətəndaşlar mənzil almağa investisiya qoymaqla əmanətlərinin təhlükəsizliyini necə təmin etmək barədə düşünürlər. Kimisi şəxsi vəsaiti hesabına daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq niyyətindədir, kimisi bank kreditinə arxalanır. Bəs indi ipoteka götürməyə dəyərmi? Bəlkə investisiya etməyin daha yaxşı yolları var?

Böhrandakı ipoteka: iki qrup göstərici

Hazırda, Rusiyada çətin iqtisadi vəziyyət yarandığı bir vaxtda ipoteka götürüb-çəkməmək sualına cavab vermək üçün analitiklərin bu barədə danışdıqları bank böhranının əsas komponentlərinin nədən ibarət olduğunu təhlil etməklə başlamaq faydalı olacaq. çox. Sonra biz Aİ və ABŞ-ın Rusiyaya qarşı sanksiyalarının mövcud vəziyyətə görə nə qədər günahkar olduğunu müəyyən etməyə çalışacağıq - Rusiya iqtisadiyyatında böhran meyllərinin yaranmasında əsas rol onlara həvalə edilib.

Bəs, Rusiyanın milli bank sistemində hansı problemlər var? Mütəxəssislər böhran göstəricilərinin iki əsas qrupunu müəyyən edirlər ki, bu da öz növbəsində çoxlu sayda müxtəlif amillərin təsiri altında formalaşır.amillər.

Ödəmə qabiliyyəti böhranı

Birinci böhran göstəricisi: əhalinin ödəmə qabiliyyəti azalır. İnsanlar sadəcə olaraq yeni kreditlər götürə bilmirlər. Bu, öz növbəsində, aşağıdakı əsas amillərlə bağlıdır.

Birincisi, inflyasiyanın artması ilə əksər istehlak mallarının, xüsusən də idxal olunan malların qiymətlərinin artması. Məişət texnikasının qiymətində ən nəzərəçarpacaq artım. Və bu, real əmək haqqının artdığı təqdirdə mütənasib nisbətdə olmamasına baxmayaraq. Həmçinin mənzil-kommunal xidmətlərin, nəqliyyatın qiymətlərinin davamlı olaraq artması. Nəticə: vətəndaşların kreditlərə xidmət göstərmək üçün pulsuz vəsaitləri yoxdur.

İkincisi, bu, vətəndaşların əhəmiyyətli hissəsinin borc yüküdür. Çoxları indi ipoteka götürməyə dəyər olub-olmaması barədə deyil, əvvəlki kreditləri necə ödəmək barədə düşünür. Bir çox ruslar cari borcunu ödəməkdə çətinlik çəkirlər.

İndi isə Rusiyaya qarşı iqtisadi sanksiyaların ilk böhran göstəricisinin yaranmasına necə təsir etdiyini müəyyən etməyə çalışaq. Birinci faktora gəldikdə, yəqin ki, təsir var. Mütəxəssislər məhsulların maya dəyərinin artımını Rusiya Federasiyasının avropalı tədarükçülərə qarşı tətbiq etdiyi ərzaq embarqosu ilə əlaqələndirirlər - bu, bir növ sanksiyalarla bağlıdır. Bu, rusların onlara cavabıdır. İkinci amilə gəlincə, çox güman ki, burada sanksiyaların günahı nisbidir. Məsələ burasındadır ki, kreditlərin əsas hissəsi siyasi vəziyyətin pisləşməsindən xeyli əvvəl ruslar tərəfindən verilib.

Ola bilsin ki, hər iki faktorun meydana gəldiyini qeyd etmək haqqımız olacaqmüvafiq göstərici əlaqələndirilir. Məhsul və xidmətlərin maya dəyərinin artması, təbii ki, potensial borcalanın kreditləri olması şərti ilə onun ödəmə qabiliyyətini daha da məhdudlaşdırır.

Banklarda böhran

İkinci böhran göstəricisi: banklarda vəziyyətin pisləşməsi, nəticədə - maliyyə institutlarının kreditlər, o cümlədən ipoteka kreditləri verə bilməməsi, həmçinin onları istehlakçı üçün rahat olan şərtlərlə təklif edə bilməməsi. Mövcud vəziyyətin amilləri isə öz növbəsində aşağıdakılardır.

Birincisi, bankların son dərəcə məhdud sərbəst kapitalı var. Borcalanlara nəsə vermək üçün banklarda nəsə olmalıdır. Rusiya kredit təşkilatlarının likvidliyi bir çox ekspertlər tərəfindən aşağı kimi qiymətləndirilir.

İkincisi, banklar, qəribə də olsa, borcalanlarla oxşar vəziyyətdədir - borc yükü baxımından. Fakt budur ki, onların özləri kimə - xarici kreditorlara, Rusiya Mərkəzi Bankına çox borcludurlar.

Öz növbəsində gəlin müəyyən etməyə çalışaq ki, mövcud vəziyyətə görə sanksiyaların günahı varmı? Bir çox ekspertlər bunun belə olduğuna inanırlar. Niyə? Bu nöqteyi-nəzərin tərəfdarları Rusiya maliyyə institutlarının əhəmiyyətli hissəsinin xarici kreditorların borclu olması faktına diqqət yetirirlər. Sanksiyalardan əvvəlki illərdə onlar faiz şərtlərinin cəlbediciliyindən istifadə edərək fəal şəkildə xarici kreditlər həyata keçirirdilər. Borcların qaytarılması əsasən yenidən maliyyələşdirmə mexanizmləri vasitəsilə - yeni xarici kreditlər hesabına gözlənilirdi. İndi, sanksiyalar şəraitində Rusiya bankları praktiki olaraq uduzduqdaxaricə borc pul götürmə imkanı, maliyyəçilərin ödənişlər üçün yeni mənbələr axtarmaq lazımdır. Bir çox kredit təşkilatlarının, analitiklərin fikrincə, bunun üçün öz ehtiyatları yoxdur. Üstəlik, onu kredit kimi vermək üçün onların kapitalı yoxdur.

Banklardakı vəziyyət prioritetdir?

İpoteka kreditlərinin necə inkişaf edəcəyi, bazardan nə gözləmək barədə proqnozlar böyük ölçüdə, analitiklərin fikrincə, hələ də banklardakı işlərin real vəziyyətindən asılıdır. Bu mərhələdə potensial borcalanların fəaliyyətini əks etdirən aspekt ikinci dərəcəlidir. Rusların qiymətlərin artması (xüsusilə elektronika və digər idxal malları üçün) və əmək haqqının real artımının olmaması ilə diktə olunan ödəmə qabiliyyəti ilə bağlı problemlər olmasa belə, bank sənayesinin özündə vəziyyət optimal olmaqdan çox uzaqdır. İqtisadçılar ipoteka bazarının son bir neçə ildə olduğu kimi aktiv şəkildə inkişaf edəcəyinə inanırlar.

Maraqla geri çəkilin

Çox güman ki, analitiklər hesab edir ki, banklar böhran vəziyyətində vətəndaşlara aktiv şəkildə kredit vermək istəsələr, bunu faiz dərəcələrini əhəmiyyətli dərəcədə artıraraq edəcəklər. Və ya kreditin təsdiqi meyarlarını mümkün qədər sərtləşdirməklə. Beləliklə, bir insanın indi ipoteka almağa dəyər olub-olmaması barədə düşünməsi lazım olmayan bir ssenari olduqca mümkündür. Çox güman ki, bank sadəcə olaraq rahat şərtlərlə kredit verə bilməyəcək. Və ya hətta daxili böhran səbəblərinə görə ərizədən imtina edin. İndi banklarda vəziyyət optimaldan uzaq olanda ipoteka götürməyin mənası varmı? Bir çox mütəxəssis bu cür olduğuna inanırqərarlar hələ çox əsaslandırılmayıb.

Ərizə təsdiq olunarsa

Uğurlu ssenarini nəzərdən keçirək - tutaq ki, rusiyalının mövcud kreditlərlə problemi yoxdur, onun maaşı yüksəkdir və bank, prinsipcə, ona ev almaq üçün kredit verməyə hazırdır. İndi bu vətəndaş üçün ipoteka götürməyə dəyərmi? Bu sualın cavabını qarşıdan gələn sövdələşmənin əsas aspektinin öyrənilməsi əsasında vermək olar: belə çıxmayacaq ki, mənzil aldıqdan sonra bir müddət sonra ucuzlaşacaq ki, ipoteka insan üçün sərfəli olmayacaq?

Bu aspektdə indi ipoteka götürüb-götürməməyə qərar verərkən ən yaxşısı bazarı banklardakı böhran vəziyyəti və sanksiyalar baxımından deyil, kreditin dinamikasını əks etdirən tendensiyaların təhlili baxımından öyrənməkdir. daşınmaz əmlak alqı-satqısı. Təbii ki, burada siyasi vəziyyət də rol oynayır. Ekspertlərin fikrincə, mənzilə sərmayə yatırmaq perspektivində əsas amil müvafiq bazardakı vəziyyətdir.

Daşınmaz əmlak vəziyyəti

Daşınmaz əmlak seqmentində işlər necədir? Mənzil qiymətlərində gözlənilən hərəkət baxımından indi ipoteka götürmək sərfəlidirmi? Ekspertlər bazarın inkişafı perspektivləri ilə bağlı üç ehtimal ssenari müəyyən edirlər.

Birinciyə görə, yaxın illərdə daşınmaz əmlak qiymətləri indiki qiymətə az-çox uyğun səviyyədə qalacaq. Bu nöqteyi-nəzərdən çıxış edənlər hesab edirlər ki, bugünkü daşınmaz əmlak bazarı qiymət, tələb və təklif nisbəti baxımından kifayət qədər balanslaşdırılmışdır. Alış aktivliyində potensial azalmaİqtisadçıların fikrincə, banklar tərəfindən kreditlərin verilməsinin məhdudlaşdırılması və borcalanların aşağı ödəmə qabiliyyəti, təklifin müvafiq azalması ilə müşayiət olunacaq - bu, əsasən, ev sahiblərinin böhranı gözləməyə və mənzili çox ucuz satmamağa üstünlük verməsi ilə əlaqədardır. İndi bu ssenari ilə bağlı ipoteka götürmək sərfəlidirmi? Yəqin ki, çox deyil. Qiymətlər eyni qalacaq və üstəlik, böhran səbəbindən böyük ola biləcək bank faizləri ödənilməli olacaq.

Bununla belə, əgər şəxs hazırda ev kirayələyirsə və təxmini ödəniş məbləği kirayə qiymətlərinə uyğun olacaqsa, mənzili kreditlə götürməyin mənası var. Bununla belə, bu seçim bir vətəndaşın ipoteka üzrə ilkin ödəniş üçün əhəmiyyətli bir məbləğə malik olduğunu nəzərdə tutur. Və bu halda, yəqin ki, onu əmanət kimi vermək, faiz almaq, onun vasitəsilə öz növbəsində icarəyə götürülmüş mənzilin haqqını ödəmək daha sərfəli olacaq. İndi bəzi banklar illik 20% və ya daha çox depozit qoymağı təklif edirlər. Bu, analitiklərin fikrincə, dekabrda Mərkəzi Bankın yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsinin 17%-ə yüksəlməsi ilə bağlıdır. Yuxarıda müzakirə edilən ssenarini əsas götürsək, onda investisiya nöqteyi-nəzərindən əmanət mənzilə investisiya qoymaqdan daha sərfəli görünəcək - çətin ki, bu halda onun ildə 20% bahalaşsın., və sonra eyni məbləğdə, əmanətlə bağlı halda, faiz davam edən bank tərəfindən hesablanır.

İkinci ssenari daşınmaz əmlak qiymətlərinin hələ də artacağını güman edir. Bu olacaqilk növbədə inflyasiya ilə bağlıdır. Məsələn, 2014-cü ilin iqtisadi inkişafının yekunlarına yekun vurmaqla müvafiq göstəricinin 11%-i ötəcəyi gözlənilir. Daşınmaz əmlak bazarında tələb kifayət qədər dinamik olmasa belə, ekspertlər hesab edirlər ki, mənzil qiymətlərində, ümumiyyətlə, inflyasiyaya mütənasib olaraq artım gözləmək olar. Bu ssenarini nəzərə alaraq indi ipoteka almağa dəyərmi?

Çox güman ki, bu halda potensial alıcı üçün təlimatlar birinci seçimlə təxminən eyni olacaq. Yəni, əgər hazırda mənzil kirayə verilirsə və faiz ödənişləri kirayə haqqı ilə eyni və ya çox olmayacaqsa, mənzil üçün kredit götürə bilərsiniz. Və ya ilkin ödəniş üçün yığılan məbləğ üçün depozit qoyun, faizləri alın və buna görə icarə haqqını ödəyin.

Üçüncü ssenari mənzil qiymətlərinin enməsini nəzərdə tutur. Bu, öz növbəsində, bazarda tələb və təklif arasında mümkün disbalansla bağlı olacaq ki, bu da son illərdə Rusiyanın xeyli sayda yeni tikililər təqdim etməsi ilə əlaqələndirilə bilər. Bu cür layihələr çərçivəsində tikilən mənzillərin əhəmiyyətli bir hissəsi bölüşdürülsə də, onların əhəmiyyətli bir hissəsi sonradan bazar qiymətinə satılacaq və ya məsələn, yenidən satılacaq. Bu, bəzi iqtisadçıların mənzil bazarında həddən artıq təklifin olduğuna inandığı hal yarada bilər.

Yəqin ki, bu ssenariyə əməl olunarsa, belə düşünməyin mənası yoxdur. İndi ipoteka götürməliyəm? Təbii ki, bu ən yaxşı seçim olmayacaq. Söhbət gəlirli investisiyalar tapmaqdan gedirsə, o zaman depozitlərə diqqət yetirə bilərsiniz. Mənzilə ehtiyac varsa, onu hələlik icarəyə vermək daha yaxşıdır, xüsusən də müvafiq tariflər, bir qayda olaraq, satış seqmentindən sonra aşağı salınır.

Amillər bir-birinə bağlıdır

Əlbəttə ki, daşınmaz əmlak bazarında hər bir ssenari əsasən bank sektorundakı vəziyyətdən, vətəndaşların ödəmə qabiliyyəti səviyyəsindən asılıdır. Ona görə də deyə bilərik ki, yuxarıda bəhs etdiyimiz böhran faktorları hər hansı digər kimi, mənzil bazarına da birbaşa təsir göstərir. Bununla yanaşı, ekspertlər hələ də obyektiv bazar mexanizmlərinin - tələb və təklifin yuxarıda göstərilən amillərin təsiri altında məhdud dərəcədə formalaşdığına inanırlar. Miqrasiya proseslərinin təsiri, mənzil tikintisi texnologiyalarında dəyişikliklər və s. nəzərə alınmaqla rusların müəyyən növ mənzillərə real ehtiyacını əks etdirən meyarlar çox vacibdir.

USD məzənnə faktoru

Bəzi ekspertlər, eyni zamanda, unikal, müəyyən mənada amilin təsiri ilə daşınmaz əmlak qiymətlərinin əhəmiyyətli dərəcədə artımını nəzərdə tutan dördüncü ssenarini də qeyd etməyi məqbul sayır. Bildiyiniz kimi, 2014-cü ildə dolların rubla nisbətdə məzənnəsi təxminən iki dəfə artıb. Bununla belə, digər inkişaf etməkdə olan ölkələrin, o cümlədən MDB dövlətlərinin valyutalarının əksəriyyəti Amerika valyutasına nisbətən o qədər də ucuzlaşmayıb. Nəticədə, orta əmək haqqı dollarla Rusiyada və deyək ki, ildəQazaxıstan, praktiki olaraq, qonşu ölkədə quraşdırılandan aşağı düşüb, hətta bəlkə də geriləyib. Nəticədə, Rusiya Federasiyasındakı mənzillər, məsələn, qazax təngəsi baxımından, bir sıra seqmentlərdə qonşularınkından nəzərəçarpacaq dərəcədə ucuzlaşıb. Qazaxıstan vətəndaşları sonda Rusiyaya gəlir və buradan mənzil alırlar. Bu tendensiya, bəzi iqtisadçıların fikrincə, davam edə bilər, həmçinin digər qonşu ölkələrin - Belarus, Azərbaycan, B altikyanı ölkələr və ola bilsin ki, Çinin rezidentlərinin analoji fəallığı səbəbindən güclənə bilər. Bu, müəyyən dərəcədə daşınmaz əmlaka tələbi qızdıra və qiymətlərin inflyasiyanı aşan dinamikada yüksəlməsinə səbəb ola bilər.

Ola bilsin ki, insan ipoteka götürüb-götürməmək barədə qərar verərkən dördüncü ssenari ilə bağlı ekspertlərin fikirlərini öyrənsin, ancaq o şərtlə ki, o, sərhəd qəsəbəsində yaşayır. Yəni bu seçim lokallaşdırılmış kimi təsnif edilə bilər.

Nəticələr

Beləliklə, biz daşınmaz əmlak bazarında böhran tendensiyalarını müəyyən edən əsas amilləri müəyyən etdik və əsas ssenariləri nəzərdən keçirdik ki, onların tədqiqi bizə bir mənzildə ipoteka götürməyə dəyər olub-olmadığını müəyyən etməyə imkan verəcəkdir. cari bazar vəziyyəti.

Gəlin ümumiləşdirməyə çalışaq. Belə ki, bank kreditləri bazarında böhran yaşanır. Banklar çox güman ki, əvvəlki illərdəki dinamika ilə, eyni faiz şərtləri ilə kredit verə bilməyəcək. Borcalanların da öz növbəsində ipotekanı ödəmək üçün həmişə obyektiv imkanları olmayacaq. Nəticə tələbin azalmasıdır. Bank böhranının səbəbi siyasi vəziyyətdir. Buna görə də,Rusiyaya qarşı Aİ və ABŞ sanksiyaları olanda indi ipoteka alıb-almamağa qərar verərkən, yəqin ki, yox deyirik. Banklarda vəziyyət sabitləşənə qədər gözləməliyik, onlar mövcud öhdəliklərini ödəmək üçün yeni kredit mənbələri tapacaqlar və ya Hökumət bu işdə onlara kömək edəcək.

Hal-hazırda ipoteka götürmək qərarına təsir edə biləcək ikinci amil Rusiya daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyətdir. İqtisadçılar üç əsas ssenari müəyyən edirlər. Bu, qiymətlərin sabitləşməsi, onların inflyasiyaya uyğun olaraq cüzi artımı və ya azalmasıdır. Yaxud, əgər bir şəxs sərhəd şəhərində yaşayırsa, mənzillərin qiyməti müəyyən qədər artır.

İpoteka götürməliyəm? Mövcud bazar vəziyyəti ilə bağlı bu qərarın müsbət və mənfi tərəfləri olduqca açıqdır. Müsbət cəhətlər arasında yaxın gələcəkdə tələb artarsa, sərfəli investisiya etmək imkanı var. İqtisadçılar hazırkı böhranın əhəmiyyətli dərinliyini dərk etsələr də, yaxın gələcəkdə vəziyyətin yaxşılaşacağına inanırlar - neftin qiymətinin mümkün qaytarılması, idxalın əvəzlənməsi və ölkə iqtisadiyyatının şaxələndirilməsi hesabına. Həmçinin, daşınmaz əmlaka sərmayə qoymaq ən azı inflyasiya ilə bağlı monetar investisiyaların təhlükəsizliyini təmin edəcək. Ev almaq qərarının mənfi tərəfləri arasında qiymətlərin düşmə ehtimalı və ya onların artımının olmaması kifayət qədər yüksəkdir. Nə biri, nə də digəri mənzil alana sərfəli olmayacaq. Həmçinin, çox güman ki, bu mərhələdə banklar borcalana rahat şərtlər təklif edə bilməyəcəklərfaiz.