Bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi: metodlar, hesabatın tərtib edilməsi proseduru, aparılması məqsədləri

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Bir çox hallarda mənzilin və ya evin qiymətləndirilməsi lazım ola bilər. Bəli və daşınmaz əmlakın satışından nə qədər gəlir əldə edə biləcəyinizi bilmək çox vacibdir. Axı, bu, ağıllı şəkildə istifadə edilməli olan bir aktivdir, yəni bu barədə hər şeyi bilmək lazımdır. Siz bu məqalədə mənzilin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi haqqında ətraflı oxuya bilərsiniz.

Bazar dəyəri nədir?

İndi bütün dünyada iqtisadiyyatın bazar modeli üstünlük təşkil edir ki, bu da müxtəlif malların insanların onları almaq istədiyi pul müqabilində alqı-satqısını nəzərdə tutur. Məsələn, ucuz birdəfəlik boşqablar istehsal etsəniz, onların qiymətinin çox yüksək olacağı ehtimalı yoxdur. Əks halda, sadəcə olaraq alıcılarınız olmayacaq. Eyni prinsip daşınmaz əmlaka da aid edilə bilər: mənzillərə və evlərə. Ancaq bu halda, sahiblərin investisiyalarını az altmayacaq və eyni zamanda həddindən artıq yüksək olmayacaq obyektiv qiymət təyin etmək daha çətindir. Əmlakın satışı zamanı sahiblərin nadir hallarda obyektiv davranması vəziyyəti çox vaxt çətinləşdirir. Yaxşı xatirələr evlə bağlıdırsa və yauşaqlığınız orada keçirdiniz, bazar şərtlərinə əsasən düzgün qiymət təyin etmək çətin ola bilər.

Məhz buna görə də qiymətləndiricilərin xidmətləri o qədər populyardır ki, onlar ayıq şəkildə düzgün qiymət təyin etməyə kömək edir. Mənzilin bazar dəyərini hesablamaq çətin ola bilər ki, mənzil sahiblərinin təcili olaraq əmlakı tez satmağa ehtiyacı varsa və ya əmlak əlverişsiz ərazidə yerləşir.

Növlərinə görə onlar cari, keçmiş və gələcək bazar dəyərini fərqləndirirlər. Təxmin etdiyiniz kimi, bu, hesablandığı vaxtdan asılıdır. Çox vaxt davamlı qiymətləndirmə aparılır, lakin siz bir mənzilə investisiya kimi investisiya qoyacaqsınızsa, o zaman gələcəkdə mənzilin dəyəri faydalı ola bilər.

Qiyməti bilməliyəm?

Mülkün dəyərini niyə soruşursunuz? Əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinin məqsədləri müxtəlif ola bilər. Lakin əksər hallarda obyekt aşağıdakı hallarda qiymətləndirilir:

• Əgər onlar daşınmaz əmlakı girov və ya icarəyə vermək istəyirlərsə. Birinci halda, verilən vəsaitin məbləğini hesablamaq üçün xərc tələb olunur (məsələn, ipoteka və ya kredit üçün).
• Əmlak bağışlanıbsa və onun real dəyərini düzəltməlisinizsə.
• İflasda.
• Kadastr dəyərinə etiraz etmək üçün. Əmlakı satarkən dövlət xəzinəyə vergi götürür ki, bu da bazar və kadastr qiymətləri arasındakı fərqə görə tutulur. Onun dəyərinə etiraz etmək üçün tez-tez qiymətləndiricinin köməyinə ehtiyacınız ola bilər.
• Satarkən və ya alarkən.
• Obyektin real qiymətini öyrənmək lazım olan hər hansı digər hallarda.

Qiymətləndirmə üsulları

Bazar dəyərini qiymətləndirmək üçün üç üsul var.

Ən məşhuru bahalı olanıdır. Alış-verişə və evin təkmilləşdirilməsinə öz pulunuzun nə qədərini yatırdığınızı nəzərə alır. Bu metod üçün meyarlar kifayət qədər yaxşı müəyyən edilmişdir. Hesablamalar aparmaq üçün hazırkı anda eyni evi və ya mənzili tikməyin nə qədər başa gələcəyini bilməlisiniz. Eyni zamanda, tamamilə bütün xırda şeylər nəzərə alınır: qapıların qiymətindən tutmuş quraşdırma xidmətlərinin qiymətinə qədər. Təbii ki, yaşayış binasının köhnəlməsi və çatışmazlıqları da hesablanır, bunun nəticəsində siz tez bir zamanda əmlakın dəqiq qiymətini əldə edə bilərsiniz. Xərc yanaşmasında nəzərə alınmalı olan başqa bir tərif əvəzetmə dəyəridir. Eyni ərazidə və təxminən eyni yerdə olan, lakin müxtəlif materiallardan tikilmiş mənzil nə qədər olacaq? Nəticədə, sahibi öz əmlakının əslində nə qədər dəyərli olduğu barədə aydın təsəvvür əldə edə bilər. Axı, alıcının göstərilən tələblərə cavab verməyən obyekt üçün pul ödəməsi ehtimalı azdır.

Başqa bir üsul müqayisəlidir. O, oxşar əməliyyatlar üzrə tədqiqatların aparılmasından ibarətdir. Məsələn, keçən ay onlar Vasilidən təxminən eyni ərazidə, eyni sosial şəraiti olan 1 otaqlı mənzil aldılar. Bunun üçün nə qədər aldı? Bir neçə belə haldan müəyyən statistik məlumatlar toplayıb, bu seqmentdə əmlakın orta qiyməti haqqında nəticə çıxara bilərik. Hal-hazırda, müqayisəli qiymətləndirmə üçün kömək üçün müraciət etməyə belə ehtiyac yoxdurmütəxəssislər: bir çox saytlar məlumat toplayır və nəticəni göstərir.

Əmlakın qiymətləndirilməsinin gəlir metodu əmlak aldıqdan sonra nə qədər əldə edə biləcəyinizi nəzərə alır. Bu üsul, məsələn, bir mənzil alarkən onu sonradan icarəyə vermək üçün istifadə olunur. Həqiqətən də, bu halda tamamilə fərqli amillər vacibdir: metronun yaxınlığı, dizaynı, ərazisi və s. Gəlir metodu gələcəkdə investisiyanın nə qədər sərfəli və ya zərərli olacağını yüksək ehtimalla güman etməyə imkan verir.

Meyarlar

Hər bir yanaşmada binaların bazar dəyərini qiymətləndirmək üçün müxtəlif meyarlardan istifadə edilir. Lakin ümumilikdə onların hamısı aşağıdakı amillərə əsaslanır:

• Nəqliyyata əlçatanlıq (metro, dayanacaqlar, magistrallar).
• Yaşayış sahəsi.
• Layout.
• Müxtəlif sosial obyektlərin mövcudluğu: ticarət mərkəzləri, məktəblər, uşaq bağçaları.
• Hava keyfiyyəti.
• Yaxınlıqda parkların və digər təbii obyektlərin olması.
• Mərtəbə.
• Yaşayış tikildiyi material.
• Bitirmə və təmirin mövcudluğu.

Qiymətləndirmə

Qiymətləndirmə üçün ən çox rast gəlinən obyekt adətən mənzillərdir. Müştəri sadəcə olaraq qiymətləndirməyə niyə ehtiyac duyduğu sualına cavab verməlidir. Cavab əsasında ifaçı uyğun metodu seçir. Ancaq çox vaxt bir mənzilin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi hər üç yanaşmanı nəzərə alır. Əgər onların hamısı tətbiq edilərsə, o zaman bazar dəyəri məqbul sayılır. Hər bir yanaşmanın onu əks etdirən əmsalı da var.həqiqilik. Məsələn, müqayisəli metod kifayət qədər aşağı etibarlılıq əmsalına malikdir, çünki Rusiya bazarında bir çox əməliyyatlar şəffaf deyil və obyektlərin çox vaxt kifayət qədər analoqları yoxdur. Əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi necədir?

1. Qiymətləndirici konkret mənzil və ya ev üçün ən uyğun olan qiymətləndirmə metodunu seçir.
2. Müştəri öz sifarişinin vaxtını seçə bilər. O, həmçinin tədqiqatın məqsədini və mükafatın məbləğini bildirməlidir.
3. Hər iki tərəf razılığa gələrsə, o zaman aralarında müqavilə bağlanır. Çox vaxt qiymətləndiricinin xidmətləri ucuz olmur, ona görə də müqavilə öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə əlavə zəmanətdir.
4. Tədqiqat nə qədər çox metoddan istifadə etsə, bir o qədər bahalı olacaq. Buna görə də, qiymətləndirici onun nə qədər olduğunu başa düşmək üçün hər birinin qiymətini ayrıca elan edə bilər.
5. Sonra ifaçı qiymətləndirməni özü aparır, etibarlılıq əmsallarını hesablayır və yekun dəyəri təqdim edir.
6. Obyektin cari bazar dəyəri haqqında hesabat sonuncu doldurulur.

Evin Qiymətləndirilməsi

Evin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi mənzil üçün oxşar prosedurdan çox da fərqlənmir. Başlamaq üçün qiymətləndirici kottecin özünün deyil, saytın qiymətini müəyyənləşdirir. Bu məbləğə mütəxəssis eyni evin tikintisi üçün lazım olan işlərin və materialların dəyərini əlavə edir. Çox vaxt saytın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi maya dəyəri metodu ilə həyata keçirilir. Əgər müştəri müqayisə metodunu seçibsə, o zaman podratçı oxşar obyektləri axtaracaqbir ev ilə bir sahənin orta qiymətini hesablamaq üçün qonşu ərazilərdə. Nəticə satış zamanı etibar edə biləcəyiniz orta çəkili qiymətdir.

Daşınmaz əmlakın alınması və ya satılması çox vacib bir addımdır. Dəyərin yanlış qiymətləndirilməsi ilə sahibi peşəkar qiymətləndiricinin xidmətlərindən istifadə etmədiyinə görə çox peşman ola bilər. Nəticədə, siz daha böyük məbləğ itirə bilərsiniz.

Dəyər sənədinin tərtibi proseduru

Hesabat bütün lazımi məlumatları özündə əks etdirən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticəsidir. Qiymətləndirmə, xüsusiyyətlərin təhlili, bazar vəziyyətinin təsviri və daha çox şey üçün tətbiq olunan üsulları ehtiva edir. Sadəcə olaraq, hesabat təyin edilmiş bazar dəyərinin rəsmi təsdiqi kimi xidmət edir və əməliyyatlarda və ya kreditlərin alınmasında istifadə edilə bilər. Hesabatın etibarlı olması üçün o, aşağıdakı bölmələri ehtiva etməlidir:

• Başlıq səhifəsi (nömrə, podratçı və əmlakın sahibi haqqında məlumat).
• Mündəricat. Hesabat çox uzun olmasa da, məzmun cədvəli mövcud bölmələri tez başa düşməyə imkan verir.
• Pulsuz formatda təqdim olunan bütün əsas məlumatları özündə əks etdirən örtük məktubu. Adətən qəbul edilmiş yanaşmalara istinad edir.
• Tapıntılar qiymətləndirmənin nəticələrini göstərir.

Bazar dəyəri hesabatının rahat formatı sayəsində hər bir şəxs ehtiyac duyduğu məlumatı asanlıqla tapa bilər və prosedurun nəticəsini sadəcə sonuncu səhifəyə baxmaqla tapmaq olar.

Aralarındakı fərqbazar və kadastr dəyəri

Əmlak alqı-satqısı və ya alqı-satqısı zamanı yəqin ki, kadastr dəyəri kimi bir şeylə qarşılaşmalı olacaqsınız. Bu, dövlətin öz qiymətləndirməsi ilə müəyyən etdiyi mənzil qiymətidir. Kadastr dəyəri həmişə düzgün deyil, buna görə də onunla bazar qiyməti arasında bir neçə yüz min rubl boşluq yarana bilər. Bu halda hansı addımlar atılmalıdır?

• Üçüncü tərəfin əmlakının qiymətləndirilməsini sifariş edin.
• Fərq həqiqətən əhəmiyyətli olduğu ortaya çıxarsa, mövcud sənədlər əsasında kadastr dəyərinin dəyərinə yenidən baxılması tələbi ilə Rosreestr-ə ərizə təqdim etmək lazımdır. Bu halda yaxşı yazılmış hesabat böyük rol oynaya bilər.
• Rədd etsəniz, qərara məhkəmədə etiraz edə bilərsiniz. Əsas odur ki, qiymətləndirmə tarixindən etibarən 6 ay ərzində bunu etməyə vaxtınız olsun.

Ekspert Məsləhətləri

Yaşayış əmlakının bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi çox mürəkkəb prosedurdur və onun bir çox nüansları var:

• Kadastr dəyəri bazar dəyərindən aşağı olarsa, bu, vergiləri əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilər. Amma daşınmaz əmlak satmaq niyyətindəsinizsə, o zaman yenidən nəzərdən keçirməyiniz daha yaxşı olardı.
• Ödənişsiz məsləhətlərdən istifadə edin. Bəzi şirkətlər onları tanıtım məqsədləri üçün pulsuz təqdim edirlər. Həmçinin İnternetdə mübahisəli məsələlərlə bağlı ekspertlərdən məsləhət ala bilərsiniz.
• Erkən qiymətləndirin. Proses uzun müddət çəkə bilər. Özünü qiymətləndirməözünü tez bitirmir və bu yolda gözlənilməz çətinliklər yarana bilər.
• Obyektlə eyni ərazidə yerləşən şirkətləri seçin. Bu halda, əlavə nəqliyyat xərclərini və mütəxəssislərin vaxtını ödəməli olmayacaqsınız.

Kimlə əlaqə saxlamalıyam?

Əgər siz qiymətləndiricinin xidmətlərindən istifadə etmək qərarına gəlsəniz, o zaman sizin daşınmaz əmlak seqmentinizlə xüsusi məşğul olan mütəxəssisə ehtiyacınız olacaq. Böyük şəhərlərdə adətən bir çox seçim var. Doğru şirkəti seçmək dostların rəylərinə və ya tövsiyələrinə əsaslanır. Ətrafınızdan heç kim təsdiqlənmiş şəxsin kontaktlarını paylaşa bilmirsə, ifaçı seçərkən aşağıdakı meyarları rəhbər tutmalısınız:

• Şirkət bir neçə ildir bazarda olmalı və yaxşı reputasiyaya malik olmalıdır.
• Vebsayt şirkəti idarə etmək hüququnu təsdiq edəcək lisenziyalar və sertifikatlar təqdim etməlidir.
• İnternetdə müsbət rəy də əməkdaşlıq üçün amil ola bilər.

Qiymətləndirici xidmətlərinin dəyəri

Bir çox insanlar hesab edir ki, qiymətləndiricinin xidmətləri çılğın pula başa gəlir, çünki o, sayta girməli və çoxlu iş görməlidir. Ancaq əslində, bir mənzilin qiymətləndirilməsi üçün 3500-dən 5000 rubla qədər ödəməli olacaqsınız. Qiymət şirkətdən, mənzilin ölçüsündən və şəhərdən uzaqlığından asılıdır. Adətən rayona səfərlər ayrıca ödənilir. Təcili sifarişlər üçün qiymət əlavəsi də var, adətən qiymət 20% artır.

Nəticələr

Bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinin nə olduğunu, hansı üsulların mövcud olduğunu başa düşmüsünüzsə, o zaman daşınmaz əmlak alqı-satqısı məsələlərində daha bacarıqlı olmusunuz. Obyekti qiymətləndirdikdən və hesabat yaratdıqdan sonra siz mənzilinizin, evinizin və ya torpağınızın nə qədər olduğunu dəqiq biləcəksiniz.