Torpağın bazar dəyəri. Kadastr və bazar dəyəri

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Torpaq sahəsinin kadastr və bazar dəyəri satışda hərəkət etmək üçün bilmək vacib olan iki anlayışdır. Birinci növ, ərazinin yerləşdiyi yerdən və kateqoriyasından asılı olaraq hesablanan standartlara uyğun olaraq saytın qiymətini ifadə edir. İcarəyə və alqı-satqı əməliyyatları bağlanarkən, habelə dövlətə ödəniləcək vergi məbləğinin hesablanması zamanı torpaq münasibətlərinin tənzimləyicisi kimi istifadə olunur. Torpaq sahəsinin kadastr və bazar dəyəri ən azı beş ildə bir dəfə qiymətləndirilir. Belə bir qiymətləndirmə nəticəsində əldə edilən məlumatlar Dövlət Qeydiyyatı, Kartoqrafiya və Kadastr üzrə Federal Xidmət tərəfindən aparılan dövlət daşınmaz əmlak kadastrına daxil edilir.

İstifadə olunan anlayışlar arasında əlaqə

Rusiya qanunvericiliyi təkcə kadastr dəyərini deyil, həm də normativ və bazar dəyərini nəzərdə tutur. Normativ, kadastrın müəyyən edilmədiyi hallarda tətbiq edilir. O, qanunla müəyyən edilmiş bir sıra hallarda hesablanır: torpaq girovu ilə bank krediti alınarkən, bələdiyyə və dövlət torpaqlarının alınması və digər hallarda. Bunda torpağın dəyərinin hesablanmasıBu zaman, adətən, vurulan amillər nəzərə alınmaqla və vergi güzəştləri nəzərə alınmadan təyinatı üzrə hesablanmış torpaq sahəsinin hər kvadrat metri üçün torpaq vergisinin 200 misli miqdarında müəyyən edilir.

Hər il yerli hakimiyyət orqanları normativ kimi tanınan torpağın qiymətini müəyyən edir, bu da 25% daxilində dəyişə bilər. Torpaq sahələrinin bazar dəyəri adətən standart dəyərdən 25% yüksək olur. Müəyyən bir sahənin standart qiymətinin təsdiqi kimi xidmət edən sənədi şəhər və ya rayon torpaq idarəçiliyi və torpaq ehtiyatları komitəsindən əldə etmək olar.

Xüsusiyyətlər

Torpaq sahələrinin bazar dəyəri adətən cari dövrdə konkret regionda müəyyən kateqoriyalı torpağa bazar tələbi və təklifi kimi amillərdən asılı olaraq müəyyən edilir. Dəyər baxımından, oxşar ərazinin alış qiymətinin ən çox ehtimal olunan səviyyəsini aşmamalıdır. Dəyişən bazar şərtləri və ya saytın hədəf istiqaməti onun ölçüsünə təsir edə bilər. Torpaq sahələrinin bazar dəyəri xüsusi mülkiyyətçilərin sərəncamında olan torpaq sahələrinin yenidən satışının həyata keçirildiyi təkrar bazar üçün xarakterikdir. Bələdiyyə və dövlət torpaqlarının xüsusi mülkiyyətə alındığı ilkin bazar standart dəyərdən istifadə etməyi tövsiyə edir. Bütün bu növlərin müəyyən fərqləri ola bilər. Kadastr və standart dəyərlər inventar qiymətinə bənzəyir, bazar dəyəri isə ənənəvi tələb vətəklif.

Qiymətləndirmə prosesi

Torpağın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi obyektin real qiymətini bilmək məqsədi ilə aparılır. Bir qayda olaraq, qiymət saytın ərazi yerləşməsi, bazar şəraiti, tələb və təklifin dinamikası, habelə əməliyyat zamanı ölkə iqtisadiyyatındakı vəziyyət əsasında formalaşır. Bütün bu amillərin hərtərəfli müəyyənləşdirilməsi sayəsində torpaq sahəsinin dəyərini hesablamaq mümkündür, çünki qiymətləndirmə şirkəti obyektiv qiymətləndirmə üçün faydalı ola biləcək ən uyğun məlumatları toplayacaqdır.

Qiymətləndirmə fəaliyyətlərinə ehtiyac

Adətən, bir sıra hallarda qiymətləndirmə üçün ixtisaslaşmış şirkətlərlə əlaqə saxlamaq məsləhətdir, bunlar arasında aşağıdakıları qeyd etmək olar:

- kadastr qiymətləndirməsinə ehtiyac;

- saytın dövlət mülkiyyətindən geri alınması nəzərdə tutulursa;

- müəssisənin nizamnamə kapitalına töhfənin köçürülməsi zəruri olduqda;

- ipoteka və ya girov halda;

- lazım gələrsə, torpağın satış qiymətini müəyyənləşdirin;

- ianələrə görə ödənilən vergilərin məbləğinin hesablanması.

Əmlak bölgüsü

Əmlakın bölünməsi zamanı torpaq sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi tələb olunur. Bu, fiziki və hüquqi şəxslərə aiddir. Söhbət fərdlərdən gedirsə, o zaman qiymətləndirmə prosesi ər-arvadın boşanması ilə başlayır və saytda yerləşən binalar nəzərə alınmaqla hesablanır. Hüquqi şəxslərə gəldikdə isə torpağın qiymətləndirilməsi ayrılmasından ibarətdirvə cəmiyyətin hüquqi statusuna uyğun olaraq cəmiyyətin hər bir səhmdarının və ya ortaq sahibinin payının qiymətləndirilməsi. Çox vaxt əmlakın bölünməsi məhkəmədə məhkəmə çəkişmələri ilə müşayiət olunur, bunun sayəsində torpaq sahələrinin bazar dəyəri dəfələrlə müəyyən edilə bilər.

Bir neçə varis mirasa daxil olduqda, torpaq sahələrinin də tam qiymətləndirilməsi aparılır. Tərəflərdən biri ekspertizanın nəticələri ilə razılaşmadıqda, iş məhkəməyə verilir.

İcarə haqqının müəyyən edilməsi

Bu cür qiymətləndirmə tez-tez lazımlı ola bilər. Bu vəziyyətdə, torpaq sahəsinin dəyəri hesablanarkən, onun bazardakı real dəyəri ilə bu tip ərazilər üçün katalizləşdirilmiş icarə dərəcəsi arasındakı fərq əsas götürülür. İcarə hüququnun dəyəri bilavasitə kirayəçinin səlahiyyətlərindən, yüklülüyündən və icarə hüququnun müddətindən, üçüncü şəxslər tərəfindən qiymətləndirilən əmlaka olan hüquqlardan, habelə torpağın təyinatından asılıdır.

Torpaq sahələrinin bazar dəyəri birbaşa olaraq aşağıdakı amillərdən asılıdır: ərazilərin yerləşməsi; nəqliyyat vasitələri üçün əlçatanlıq; kommunikasiyaların mövcudluğu, habelə onların kəmiyyət və keyfiyyət tərkibi. Bundan əlavə, xüsusilə ərazidə tikinti işlərini planlaşdırarkən əhəmiyyəti kifayət qədər böyük olan geodeziya və mühəndis-geoloji tədqiqatların məlumatlarının nəzərə alınması tələb olunur.

Müəyyən bir tarixdə status

Torpaq bazarı qiymətlərin daimi dəyişməsi ilə xarakterizə olunduğundan qiymətləndirmənin müəyyən bir tarixə aparılması tələb olunur. Torpaq sahələrinin bazar dəyəri də kağızlara görə təyinatına, yəni icazə verilən istifadə vəziyyətinə görə dəyişir. Məqsəd ərazinin ən təsirli və ya ehtimal edilən atılmasını nəzərdə tutur. Bütün bunlar torpağın geri alınmasının dəyərini müəyyən etmək üçün istifadə olunur. Bu halda, hesablamalar torpaqdan istifadənin forma və xarakterinə görə fərqlənən ayrı-ayrı ərazilərə bölünür.

Qiymətləndirmə Metodologiyası

Beləliklə, torpaq sahəsinin qiymətini müəyyən etməzdən əvvəl bəzi suallara cavab verməlisiniz:

- torpaq sahəsinin təyinatı nədir, eləcə də ondan hansı icazə verilən istifadəyə verilmişdir;

- torpaq sahələrinin bilavasitə yaxınlığında üstünlük təşkil edən üsullar və torpaqdan istifadə növləri hansılardır;

- torpaq bazarında hansı dəyişikliklər gəlir;

- hazırda hansı növ torpaqdan istifadə gözlənilir.

Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi müəyyən məlumatlara əsaslanır. Bunun üçün adətən tələb olunur: qiymətləndirmənin məqsədlərini müəyyən etmək; hesablaşma üçün konkret tarix təyin etmək; müştərinin təfərrüatlarını bilmək; saytın sahibinin əraziyə hüququnu təsdiq edən sənədlərə malik olduqda, o, icarəçi və ya mülkiyyətçi ola bilər.

Siz həmçinin bilməlisiniz:

- qiymətləndirilən ərazinin məqsədi;

- icazə verilirtorpaqdan istifadə;

- hazırda saytdan istifadə növü;

- ərazi planında qiymətləndirilən obyektin mövqeyi, yəni onun nəqliyyat üçün əlçatanlığı və yaxın ətraf mühiti;

- yaxın ərazidə torpaqdan əsas istifadələr.

Bundan əlavə, olmalıdır:

- torpaq planı;

- ərazi sərhədlərinin müəyyən edilməsi haqqında məlumat;

- bəzi təkmilləşdirmələrin, xüsusən də saytda yerləşən binaların, tikililərin, kommunikasiyaların olması haqqında məlumatlar, habelə onlar haqqında ətraflı məlumat;

- saytda yerləşən binalar, kommunikasiyalar və qurğular şəklində yüklülüklərin olması haqqında məlumatlar, onlar haqqında ətraflı məlumat.

Torpaq sahələrinin bazar dəyəri bir çox nüanslar nəzərə alınmaqla hesablanır. Təcrübəli mütəxəssislərin rəhbərliyi altında dəqiq qiymətləndirmə ilə torpaqla istənilən maliyyə əməliyyatı təhlükəsiz şəkildə həyata keçirilə bilər.

Bala təsir edən amillər

Müxtəlif tipli torpaq sahələri onların qiymətləndirilməsi zamanı eyni amillərdən təsirlənir: yerləşdiyi yer, xarici amillər, bazar şəraiti, təyinatlı istifadə və onun dəyişmə ehtimalı, ondan istifadədən əldə edilən mümkün mənfəət. Önəmli olan sonuncunun təxmini dəyəridir.

Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi müəyyən tarixə aparılır. Zamanla bu rəqəm dəyişə bilər. Qiymətləndirmənin aparılması tövsiyə olunurmaksimum səmərəliliyin əsasını təşkil edir. Yəni, tədqiqat apararkən ekspertlər bu obyektdən qanuna uyğun istifadənin ağlabatanlığı fərziyyəsindən, eləcə də maliyyə və fiziki reallıqlardan istifadə edirlər. Belə çıxır ki, qiymətləndirmə nəticəsində orta qiymət deyil, maksimum hesablanır. Bəzən obyektin müxtəlif növləri, formaları və digər xüsusiyyətləri ilə xarakterizə olunan bir sıra hissələrə şərti, lakin əsaslandırılmış bölünməsinə icazə verilir. Çox vaxt tədqiqatın nəticəsi gözləniləndən fərqlənir, çünki mövcud istifadə növü maksimum effektivliyə uyğun gəlmir. Bu konsepsiya ilə məşğul olmaq lazımdır.

Maksimum istifadə

Torpaq sahəsinin bazar dəyəri müəyyən edildikdə, aşağıdakı amillər nəzərə alınmalıdır:

- nəzərdə tutulan məqsəd, həmçinin müəyyən istifadə növü üçün icazələrin mövcudluğu;

- faktdan sonra saytdan istifadə;

- cari əyalətdə üstünlük verilən torpaq istifadəsi növü;

- oxşar bölmələr üçün qiymət dəyişiklikləri ilə bağlı proqnozlar.

Nəticələr

Qiymətləndirmə prosesində tədqiq olunan ərazidə ərazilərin orta qiyməti, nəqliyyat şəbəkələrinin mövcudluğu, ərazidə binaların, mühəndis şəbəkələrinin olmaması və ya olması, ekoloji vəziyyət, infrastrukturun uzaqlığı və başqaları. Kənd təsərrüfatı torpaqları üçün faktiki məhsul məhsuldarlığını, istehsal xərclərini, maya dəyərini qiymətləndirmək tələb olunur.regionda məhsulların satışı, eləcə də bir sıra eyni dərəcədə əhəmiyyətli amillər. Digər növ torpaq sahələri də eyni qaydada qiymətləndirilir.