Daşınmaz əmlakın inkişafı və onun iqtisadi inkişafda rolu. İnkişafın konsepsiyası, növləri, prinsipləri və əsasları

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Daşınmaz əmlakın inkişafı müasir şəraitdə riskli, uzun və mürəkkəb ola bilən çoxmərhələli bir prosesdir. Daşınmaz əmlakın inkişafı yolunda bir çox maneələr ola bilər. Belə bir proses bir layihəni ilkin planlaşdırma mərhələsindən başa çatdırmaq üçün illər çəkə bilər. Daşınmaz əmlakın inkişafı layihələri də yüksək gəlirli investisiya imkanları ola bilər.

Konsept

Son illərdə iqtisadi terminologiyada yeni bir konsepsiya meydana çıxdı - daşınmaz əmlakın inkişafı fəaliyyəti. Bu sənayenin inkişafı mövcud binalar, tikililər və ya torpaqlarda dəyişiklikləri nəzərdə tutan və onların bazar dəyərinin artmasına səbəb olan sahibkarlıq fəaliyyətlərinə aiddir.

İnkişaf - çoxmərtəbəli binaların, ticarət, ofis, sənaye və anbar binalarının tikintisi zamanı mövcud əmlakın və ya torpağın yaradılması, yenidən qurulması və ya dəyişdirilməsi ilə bağlı olan biznes növüdür.onların qiymət artımından əldə edilən gəlir.

Konsept

Tikinti sənayesinin inkişafının təkmilləşdirilməsinin çətinliyi daşınmaz əmlakın rəqabət qabiliyyətini və məhsuldarlığını artırmaq məqsədilə daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin yeni forma, metod və sistemlərinin işlənib hazırlanması və tətbiqi sahəsində elmi və tətbiqi tədqiqatların genişlənməsinə səbəb olmuşdur. onların fəaliyyəti.

Bu formalardan biri inkişafdır. Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlakın inkişafının inkişafı, daşınmaz əmlak, investisiya və tikinti sahəsində əlaqəli biznes sahələrindən bazar iqtisadiyyatı meylləri nəticəsində yaranmış nisbətən yeni bir iş növüdür.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi və inkişafı sahəsində tədqiqat işləri ilə məşğul olan rus iqtisad elminin xadimləri Mazura I. I., Shapiro V. D. görə, inkişaf xüsusi proses və peşə fəaliyyətinin (biznesin) növüdür. daşınmaz əmlakın dəyərini artırmaq üçün yüksək keyfiyyətli transformasiyası ilə əlaqələndirilir.

İnkişaf daşınmaz əmlakda yüksək keyfiyyətli dəyişikliyin əldə edildiyi prosesdir.

Son nəticədə inkişafın əsas əlamətləri spesifik keyfiyyət göstəriciləri, yəni daşınmaz əmlak obyektinin əsas transformasiyası və qiymət artımı, eləcə də məhsuldarlıq və investisiyanın qaytarılmasıdır.

Digər tərəfdən, inkişaf həm də daşınmaz əmlakın yaradılması və inkişafı prosesinin idarəetmə sistemi kimi çıxış edir, bunun nəticəsində onun fiziki, maliyyə və hüquqispesifikasiyalar.

İnkişaf zamanı daşınmaz əmlak obyektinin dəyişdirilməsi onun qiymətinin bir neçə dəfə artması ilə baş verir.

Nəticədə inkişafın fiziki prosesləri obyektin cəmiyyətin dəyişən tələbatlarına cavab verən yeni istehlak xassələrinin meydana gəlməsini təmin edir. Bu dəyişikliklər həm dramatik ola bilər, həm də kənardan çox görünməyən ola bilər. Bununla belə, onlar həmişə inkişafın zəruri əlaməti, daşınmaz əmlakdan istifadənin maliyyə effektinin artırılması üçün zəruri şərtdir.

Xüsusiyyətlər cəmiyyətin ehtiyaclarını ödəmək üçün inkişaf zamanı zamanla dəyişir.

Maliyyə inkişafı prosesləri edilən fiziki dəyişikliklər nəticəsində əmlakın qiymətinin artması şəklində həyata keçirilir. Eyni zamanda, qiymət artımı heç bir fiziki dəyişikliklə deyil, yalnız bazarın tələblərinə və müştərilərinin ehtiyaclarına cavab verənlər hesabına təmin edilir.

Bu uyğunluq nə qədər çox olarsa, yaradılmış obyektin dəyəri bir o qədər yüksək olar və inkişaf səmərəliliyi bir o qədər yüksək olar.

İnkişaf məhsuldarlığı müştəri ehtiyaclarına cavab verərsə yaxşılaşacaq.

Strukturuna görə şirkət çoxşaxəli investisiya və tikinti konserni və ya hər biri müəyyən iyerarxiyada öz yerini tutan və özünəməxsusluğu olan bir neçə təşkilatdan ibarət mürəkkəb inkişaf etmiş sistemə malik holdinq ola bilər. məqsəd.

Vurğulamaq lazımdır ki, iştirak edən bütün təşkilatlar deyilinvestisiya və tikinti layihəsinin yaradılması və həyata keçirilməsi prosesi inkişaf şirkətinin strukturunun (sisteminin) bir hissəsidir.

Onlar layihənin müəyyən mərhələlərində iştirak edən bələdiyyə və özəl şirkətlər ola bilər. Amma onlar bu investisiya və tikinti holdinqinə nə qədər çox daxil olsalar və inkişaf şirkətinin ümumi rəhbərliyinə tabe olsalar, bu şirkət bir o qədər məhsuldar işləyəcək. Eyni zamanda, bu firmalar müəyyən idarəetmə, təşkilatlanma, motivasiya, nəzarət və s. funksiyaları yerinə yetirəcək.

İnkişaf bərpa, mühəndislik, tikinti və digər işlərlə bağlı biznes fəaliyyətinin yeni növüdür. Bu işlər başa çatdıqdan sonra əmlakda keyfiyyət dəyişikliyi baş verir və əmlakın dəyəri artır.

Rus və xarici inkişafın fərqləri

Əsas fərq ondan ibarətdir ki, qərb inkişafı marketinq tədqiqatlarına əsaslanan daşınmaz əmlak obyektinin yaradılması ehtiyacı sxeminə əsaslanır. Dövlətimizdə layihə üçün mövcud olan konkret torpaq sahəsi üçün investisiya layihəsi hazırlanır.

Rusiyada daşınmaz əmlakın inkişafı şirkətlərimizin hələ də xarici şirkətlərlə rəqabət apara bilməyəcəyini nəzərdə tutur, lakin bu doktrina inkişaf edən şəhərsalma sistemi və müasir cəmiyyətin avropalaşması səbəbindən getdikcə populyarlaşır. Tərtibatçıların rolu getdikcə hiss olunur. Onlar fundamental təşkil edə bilərlərdəyişikliklər. Transformasiyalar müxtəlif yollarla həyata keçirilir. Tərtibatçılar geniş profilli iş adamları və mütəxəssislərdir: hüquq, pul və tikinti sahəsində. Rusiyada belələri azdır və onların xidmətlərinin qiyməti kifayət qədər yüksəkdir.

İnkişaf tapşırıqları

Daşınmaz əmlakın inkişafı və idarə edilməsinin əsas məqsədi əmlakdan əldə edilən gəliri maksimuma çatdırmaqdır. Bu gəlirin mənbəyi layihənin icrası zamanı obyektin dəyəri ilə layihənin dəyəri arasındakı fərq kimi yaradılmış əlavə dəyərdir.

Burada tərtibatçının fəaliyyəti tamamlanmış obyektin dəyərini artırmaq və xərcləri minimuma endirmək üzərində cəmlənməlidir.

Peşəkar daşınmaz əmlakın inkişafının əsas məqsədləri:

1. Dövlət qurumları ilə layihənin təsdiqi prosesinin səmərəli təşkili.
2. Podratçılarla işin səmərəli təşkili, eləcə də müqavilə üzrə tender vasitəsilə qiymətləri və layihə vaxtını minimuma endirməklə etibarlı podratçıların cəlb edilməsi. İnkişaf layihələrinin tikinti hissəsinin idarə olunmasının (həyata keçirilməsinin) təkmilləşdirilməsi üçün əsas vasitələrdən biri tikinti texnologiyaları üzrə biliklərə malik peşəkar layihə menecerlərinin cəlb edilməsidir.
3. Vəsaitlərin layihə maliyyələşdirilməsinin səmərəli təşkili - müxtəlif maliyyə mənbələrinin birləşməsini və irəlilədikcə onlar arasındakı nisbətin dəyişdirilməsini özündə cəmləşdirən maliyyə resurslarının bölüşdürülməsi üçün iqtisadi cəhətdən səmərəli və yaxşı qurulmuş mexanizmin formalaşdırılması.layihə.

İnkişaf layihələri üçün vəsait mənbələri bunlardır: kapital, birbaşa maliyyələşdirmə, borc vəsaitləri (bank kreditləri, vəsaitlər daxil olmaqla).

Bu mənbələrin hər birinin öz üstünlükləri və mənfi cəhətləri var. Nəticədə, tərtibatçının öz vəsaiti adətən layihəyə ayrılan ümumi maliyyənin ən kiçik hissəsini təşkil edir.

Tikinti mərhələsində layihənin əsas maliyyə mənbəyi borc vəsaitləri və birbaşa maliyyələşdirmə mənbələrindən alınan vəsaitlərdir, layihə başa çatdıqca sonuncunun payı artır. Tərtibatçı layihə irəlilədikcə bu mənbələri birləşdirməyi bacarmalı, layihənin kreditlərdən vəsaitlərin ayrılmasından lüzumsuz asılılığından qaçmalı və cəlb olunmuş vəsaitlər üçün haqqı minimuma endirməlidir.

4. İxtisaslaşmış broker şirkətlərinin cəlb edilməsi ilə yaradılan obyektin satışının (icarəyə) səmərəli təşkili. Satışın təşkilinin müxtəlif üsullarından istifadə etməklə satış qruplarının potensialının artırılmasına aşağıdakılar daxildir: İnternet vasitəsilə işləmək, sosial şəbəkələrdən istifadə etmək, sahədə satış.

Prinsiplər

Daşınmaz əmlakın inkişafının əsas prinsiplərindən biri layihənin müxtəlif mərhələlərində - marketinq işlərindən tikinti sahələrinin istismarının həyata keçirilməsinə qədər çalışacaq güclü məsləhətçilər komandasının yaradılmasıdır. Belə peşəkarları cəlb etmək ucuz deyil, lakin təcrübənin göstərdiyi kimi, sərfəlidir.

AktivLayihənin inkişafındakı hər bir addım əsas məqamları vurğulamalıdır, onların uğurla həyata keçirilməsi ilə bütün layihənin uğurlu nəticəsini gözləmək olar. Bazar araşdırması aşağıdakı suallara cavab verməlidir:

• Hansı bazar sektorunda doldurulmamış boşluqlar var və gələcəkdə də qalacaqlar;
• tikilmiş ərazinin satışı üçün daha mümkün qiymət səviyyəsi hansıdır;
• layihənin gəlirlilik proqnozu nədir;
• müəyyən sektorda rəqabət hansı səviyyədədir;
• ehtimal risklər və onların azaldılması yolları.

Əmlak bazarının tədqiqi müxtəlif sektorlarda mövcud tələb və təklif balansını tapmağa və bununla da müəyyən sahələrin çatışmadığı doldurulmamış boşluqları müəyyən etməyə imkan verir.

Satış qiymətini və tikinti qiymətini öyrənmək sizə inkişaf layihəsinin effektivliyinin maksimum olacağı sektorları tapmağa imkan verir.

Tədqiqatda bu xüsusiyyətlərin proqnozlarına böyük diqqət yetirilməlidir, çünki bazarda vəziyyət daim dəyişir. Tədqiqat həmçinin rəqiblərin işinin öyrənilməsini, onların güclü və zəif tərəflərini müəyyən etməlidir.

Baxışlar

İki əsas inkişaf növünü ayırmaq adi haldır: ödənişli inkişaf və spekulyativ inkişaf.

Ödənişli inkişaf elə bir tikinti biznesi növüdür ki, burada tərtibatçı şirkət tikilməkdə olan obyektə sahib deyil, yalnız investisiya funksiyaları olmadan təmiz inkişafla məşğul olur. Bu inkişaf növüdürən az risk.

Müasir Rusiya tikinti bazarında ənənəvi inkişaf investisiya və tikinti aspektlərində developer fondlarının əvəzsiz iştirakını nəzərdə tutur.

İnvestisiya layihələrində tikinti şirkətinin rolunun payı 100-35-40 faiz arasında dəyişir.

Spekulyativ inkişaf birinci variantdan daha çətindir. Tərtibatçı layihənin təsisçisi kimi hərəkətə keçərək kommersiya daşınmaz əmlakı qurur. İri inkişaf layihələrinin maliyyə sxemi tərtibatçının şəxsi vəsaitləri və cəlb edilmiş investisiyaların mürəkkəb birləşməsidir: bank kreditləri və gələcək icarəçilərdən ödənişlər.

Spekulyativ inkişafda yüksək mənfəət layihənin uğursuzluğu halında yüksək risklərlə müşayiət olunur. Daşınmaz əmlak, tikinti prosesi, dizayn və son dərəcə çətin bank əməliyyatları bir layihədə birləşdirildiyi üçün spekulyativ inkişaf daşınmaz əmlak bazarında investisiya prosesinin iştirakçıları arasında münasibətlərin ən çətin formasıdır.

Tərtibatçı kimdir?

Tərtibatçı obyekt yaradan və bu prosesi idarə edən şirkətdir. Tərtibatçı tərəfindən görülən bütün işlərin məcmusu daşınmaz əmlak sahəsində kompleks investisiya layihəsidir. Layihənin həyata keçirilməsi zamanı tərtibatçı (aka developer) riskləri minimuma endirməyə və gəlirliliyi artırmağa çalışır. Bəzi hallarda o, yalnız ifaçı kimi çıxış edə bilər və işinə görə müştəridən sabit haqq ala bilər. Əgər developerlayihənin təşəbbüskarı kimi çıxış edir, sonra bütün riskləri öz üzərinə götürməyə məcbur olur.

Tərtibatçı yenilərin yaradılması və ya mövcud əmlakların təmiri, onların uğurlu marketinqi və satışı üzrə ixtisaslaşan daşınmaz əmlak üzrə peşəkardır. Bu işçilər risk və iş yükünü bölüşmək üçün tez-tez partnyorlarla işləyir və onlar geniş miqyasda daşınmaz əmlakın inkişafı ilə məşğul olan və ya daşınmaz əmlakın inkişaf etdirilməsindən müxtəlif portfeldə bir investisiya vasitəsi kimi istifadə edən böyük şirkətlərdə işləyə bilərlər.

İnsanlar developer karyerasına müxtəlif perspektivlərdən yanaşa bilərlər. Tərtibatçıların daşınmaz əmlakın inkişafı üzrə dərəcələri ola bilər və ya daşınmaz əmlak agenti, podratçı və ya memar kimi fəaliyyət göstərə bilər.

Əmlakçı kimi işləmək çox çətin bir işdir. Tərtibatçılar gələcək ssenarilərin geniş spektrini qiymətləndirməyi və onların işlək və məqbul olub olmadığını müəyyən etməyi bacarmalıdırlar. O, boş əraziyə baxıb oradakı potensialı görə bilər və ya qəzalı binaya ekskursiya edə və gələcəkdə yenidənqurma və uğurlu satış planı yarada bilər.

Tərtibatçılar geniş miqyasda işləməyə meyllidirlər və minlərlə mülkü əhatə edə biləcək çoxsaylı bölmələrin tikintisində iştirak edirlər.

Daşınmaz əmlak sənayesində təcrübə vacibdir, çünki layihənin uğurlu olub-olmayacağını anlamaq üçün tərtibatçı bazarı yaxşı bilməlidir. Tərtibatçıların görüşməkdə kömək etmək üçün yerli hökumətlərlə əlaqələrə ehtiyacı varlayihənin irəliləməsinə kömək etmək üçün ofisdəki insanlardan tutmuş bu layihələri irəli aparacaq bələdiyyədəki planlaşdırma əməkdaşlarına qədər müxtəlif layihələr.

Yaxşı tərtibatçı həm də daha böyük komandanın bir hissəsidir. Tərtibatçı layihəni əvvəldən sona istiqamətləndirmək üçün memarlar, podratçılar, landşaftçılar, siyasətçilər, daşınmaz əmlak agentləri və bir çox digər peşəkarlarla işləməlidir. Tərtibatçılar yaxşı komandalar seçməli, onları effektiv şəkildə təşkil etməli və ümumi inkişaf üzərində nəzarəti saxlamaqla layihənin və komanda üzvlərinin ehtiyaclarını ödəmək üçün onları idarə etməlidirlər.

Bir çox tərtibatçı yüksək səviyyəli yaşayış, kommersiya daşınmaz əmlakı, orta səviyyəli daşınmaz əmlak, aşağı gəlirli mənzil və s. kimi xüsusi ixtisas sahəsini seçir.

Tərtibatçılar layihələrinin coğrafi sərhədlərini də genişləndirə bilərlər. Məsələn, Nyu Yorkdakı yüksək səviyyəli yaşayış bazarı ilə əlaqəli inkişaf Minneapolisdə mütləq o qədər uğurlu olmayacaq.

Layihə mərhələləri

Yaşayış əmlakının inkişafı layihəsi üç mərhələyə bölünə bilər:

1. Erkən mərhələ: İlkin mərhələdə layihə ekspertiza, tədqiqat və icazələrə diqqət yetirir. Bu, adətən müddətin ən uyğun olmayan hissəsidir. Bu mərhələdə sərmayə qoymaq ən böyük və ən müxtəlif riskləri daşıyır, çünki çoxlu bilinməyən amillər var. Bu mərhələdəki əsas addımlardan bəzilərinə aşağıdakı prosedurlar daxildir:

• ekoloji qiymətləndirmə;
• imtahanlar;
• bazar təhlili və texniki-iqtisadi əsaslandırma;
• torpağın alınması və ya torpaq almaq hüququnun təmin edilməsi;
• sayt planları, inkişaf planları və tikinti planları;
• tikinti maliyyələşdirilməsinin təşkili;
• infrastruktur təkmilləşdirmələri.

2. Orta mərhələ (tikinti mərhələsi): binaların tikintisi və təkmilləşdirilməsi daxildir. Layihəqabağı işlər artıq başa çatdığından, bu mərhələdə layihənin riskləri əhəmiyyətli dərəcədə azalır, lakin tamamilə aradan qaldırılmır. Bu mərhələdəki əsas addımlardan bəzilərinə prosedurlar daxildir:

• tikinti maliyyəsinin artırılması;
• layihə marketinqi;
• öncədən lizinq;
• əmlakın idarə edilməsi təşkilatı (əvvəlki inkişaf zamanı edilmədiyi halda).

3. Son mərhələ (əməliyyat): binanın həyat dövrünün birinci mərhələsidir. Əvvəlcədən inkişaf və tikinti ilə bağlı risklər bu nöqtəyə qədər aradan qaldırılsa da, kirayəçilərin vəziyyəti hələ də risk altındadır. Son mərhələdə bəzi fəaliyyətlərə aşağıdakı prosedurlar daxildir:

• alıcı axtarın, əgər hələ tamamlanmayıbsa;
• daimi marketinq və lizinq;
• saxlama strategiyasını müəyyənləşdirin;
• mülk idarəçiliyini gücləndirin;
• sabitləşməyə nail olun.

Bəs biz kommersiya daşınmaz əmlakı ilə məşğul olsaq?

İnvestisiya gətirmək üçüngözlənilən mənfəət, onun bazarda müvafiq yerləşdirilməsi və təşviqi ilə bağlı narahat olmaq lazımdır. Hal-hazırda Rusiyada bu bazarda rəqabətin son dərəcə yüksək olması ilə vəzifə çətinləşir. Bu səbəbdən kommersiya daşınmaz əmlakının inkişafı həmişəkindən daha aktualdır.

Kommersiya daşınmaz əmlakının inkişafı maliyyəçi üçün bir çox üstünlüklərə malikdir. Əsas olanlar bunlardır:

• pərakəndə satış sahəsinin qiymətində tədricən artım, bu onlara məkanı tezliklə daha yüksək qiymətə satmağa imkan verir;
• passiv icarə gəliri əldə etmək imkanı;
• ən az risklə təhlükəsiz investisiya.

Hər halda, obyektin özünün müəyyən dəyəri var, çünki lazım olduqda, istənilən vaxt onun həyata keçirilməsindən vəsait əldə edə bilərsiniz.

İnkişafın ticarətdə tətbiqi

Pərakəndə daşınmaz əmlakın inkişafının inkişafını nəzərə alaraq, bu halda investorun qarşısına qoyulan əsas vəzifələri ayıra bilərik.

Onlara daxildir:

• Rəqibləri müəyyən etmək və müştəriləri alış-veriş və əyləncə kompleksinə cəlb etmək üçün ən yaxşı variantları tapmaq üçün marketinq bazarı araşdırması;
• insan axınını nəzərə alaraq ticarət və ya biznes mərkəzinin yeri üçün optimal saytı axtarın;
• pərakəndə satış sahəsinin yerləşdirilməsi üçün təklif olunan planın hazırlanması (zonalara bölünməsi).

Ticarət mərkəzləri üçün kirayə qiyməti təkcə binanın ərazisindən deyil, həm də onun yerləşdiyi yerdən - girişə daha yaxın və ya çoxlu insanların toplaşdığı yerlərdə yerləşən məntəqələrdən asılıdır. olacaqbaha başa gəlir.

Zaman zaman tikintiyə əlavə investisiya cəlb etmək də lazım ola bilər.

Anbar əmlakı

Anbar daşınmaz əmlakı bu gün Rusiya inkişaf bazarının ən cəlbedici seqmentlərindən biridir. Bazar hələ də doymaqdan uzaqdır. Keyfiyyətli obyektlərin təklifləri əhəmiyyətsizdir. Tələb əhəmiyyətlidir. İnvestisiyaların gəlirliliyi təxminən 15-17%, geri qaytarılma müddəti isə 4-5 il ərzindədir. Anbar daşınmaz əmlakının inkişafı üzrə layihələrin həyata keçirilməsi həm iri tərtibatçılar, həm də orta ölçülü şirkətlər tərəfindən həyata keçirilir.

Nəticə

Beləliklə, inkişaf daşınmaz əmlak bazarında iqtisadi, təşkilati, hüquqi və fiziki münasibətlər sistemidir. Bu sahədə layihənin həyata keçirilməsi yenilikləri tətbiq etmək və onların investisiyasına əsaslanaraq gəlir əldə etmək imkanına malikdir.