İpoteka müqavilə əsasında buraxılan qeydə alınmış qiymətli kağızdır

2025 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2025-01-24 13:11

İpoteka kreditləri daşınmaz əmlak formasında girovun olması ilə xarakterizə olunur. Bu cür əməliyyatlar xüsusi sənəddən istifadə etməklə rəsmi təsdiq tələb edir, çünki daşınmaz əmlak krediti kifayət qədər böyük məbləğdə kreditdir. Bundan əlavə, burada söhbət müəyyən girovdan gedir, onun rolunu alınmış ev, mənzil və ya digər mənzil oynayır.

Bununla əlaqədar olaraq Rusiya bankları ipoteka müqaviləsi ilə yanaşı ipoteka kreditinin verilməsi təcrübəsini tətbiq ediblər.

İpoteka nədir

İpoteka kreditor və borcalan arasında münasibətləri tənzimləyən qiymətli kağızdır.

Onun sayəsində sahibi eyni anda iki hüququn sahibi olur:

1. İpoteka krediti üzrə pul öhdəliklərini onun mövcudluğuna dair başqa sübutlar təqdim etmədən yerinə yetirmək hüququ.
2. Girov qoyulmuş əmlakdan girov kimi istifadə etmək hüququ.

İpotekanın nə olduğunu və onun ipoteka müqaviləsindən nə ilə fərqləndiyini daha dəqiq müəyyən etmək üçün aşağıdakı cədvələ baxın:

Şərtlər	İpoteka	İpoteka müqaviləsi
Status	İpoteka bankda və banklar arasında əməliyyatların iştirakçısı ola bilən qiymətli kağızdır	Hüquqi qüvvəyə malik rəsmi sənəd
Dəyişiklik etmək imkanı	Fürsət yoxdur, bunun üçün yeni ipoteka tərtib etməlisiniz	Bəlkə, amma hər iki tərəf razılaşarsa
Kim imzalayır	Borc alan və girov qoyan	Borc verən və Borcalan
Qeydiyyat yeri	Qeydiyyat Xidməti	Notarius
Depozit Məlumatı	Girov obyekti ətraflı təsvir edilmişdir	Girov yalnız qeyd olunub
Mündərici	Tərəflərin öhdəliklərinin icrasına təminat	Mənzil kreditinin verilməsi və ödənilməsi üçün hüquqi münasibətlərin təsviri

Ümumi məlumat

İpoteka borc qiymətlidir və onun qüvvəsi yalnız borcalanın kreditor qarşısında bütün öhdəlikləri tam ödənildikdən sonra başa çatır. Nə qədər ki, onun qüvvədə olma müddəti bitməyib, hüquq sahibi bank ipotekanı başqa maliyyə-kredit təşkilatlarına yenidən girov qoya və ya sata bilər. Təbii ki, yalnız borcalanın şəxsi razılığı ilə. Ancaq bunun təhlükəsizliyin özünə heç bir ciddi təsiri yoxdur.göstərir: ipoteka müqaviləsinin şərtləri, eləcə də ipoteka şərtləri dəyişməzdir.

Rusiya kredit təcrübəsi bu sənədin məcburi icrasını nəzərdə tutmur. İri banklar, məsələn, borcalanı ipoteka bağlamağa məcbur etməyi zəruri hesab etmirlər, çünki onların ehtiyatlarında təsir edici maliyyə aktivləri var, yəni özləri üçün əhəmiyyətli məbləği itirmək riski yoxdur. Lakin kredit və maliyyə bazarının o qədər də böyük olmayan iştirakçıları özlərini qorumaq üçün ipotekada israr edirlər.

İpotekanın mühüm xüsusiyyəti onun şərtlərinin ipoteka müqaviləsindən üstün olmasıdır. Məlum olur ki, uyğunsuzluq halında öhdəliklər ipotekanın müddəalarına uyğun yerinə yetiriləcək.

İpoteka krediti müqaviləsi bu əməliyyatın əsas sənədidir, ipotekanı təsdiq edir, ipoteka isə onun təminatıdır. Orijinal ipoteka krediti verən bankda saxlanılır, borc alan isə notarius tərəfindən təsdiq edilmiş surətini alır.

İpoteka nominal mülkiyyət hüququ borcalanın yazılı icazəsi olmadan maliyyə institutunun onu üçüncü şəxslərə ötürməsinə imkan verməyən qiymətli kağızdır.

İpotekanın mahiyyəti

İpoteka daşınmaz əmlak və qiymətli kağızlar bazarları arasında əlaqədir. İpoteka kreditlərinin mahiyyəti yenidən maliyyələşdirmədir, yəni ipoteka borcu satıla və ya girov qoyula bilər. İpoteka institutu çox yaxınlarda tətbiq edilmişdir ki, bu da, şübhəsiz ki, borc qiymətli kağızları bazarının inkişafında irəliləyiş deməkdir. Beləliklə, banklar borclarını təkrar bazarda sata biləcək, beləliklə, uzunmüddətli kreditləşmə üçün özlərini geniş nağd pul bazası ilə təmin edəcəklər.

İpotekada ən önəmlisi tikilməkdə olan və hazır olan mənzillərin banklar tərəfindən kütləvi şəkildə kreditləşdirilməsidir. Uzunmüddətli mənzil kreditləri yalnız depozitlərə və digər əmanət hesablarına əsaslana bilməz. Tikinti və özəl daşınmaz əmlakın alınması üçün kütləvi və uzunmüddətli kreditləşmə, o cümlədən fond bazarında yenidən maliyyələşdirmə imkanını tələb edir. Dünya maliyyə tarixi ipotekasız ev krediti bazarının normal inkişafının qeyri-mümkün olduğunu sübut etmişdir.

İpoteka istiqrazının buraxılması şərtləri

Bu təhlükəsizlik üç şərtlə verilə bilər:

• əsas öhdəlik puldur;
• ipoteka müqaviləsi bağlanarkən onun üzrə borcun məbləği və ya onun müəyyən edilə biləcəyi meyarlar göstərilir;
• ipoteka müqaviləsində ipoteka ilə bağlı bənd olmalıdır.

Bu, ipotekanın və ya əsas müqavilənin artıq qüvvədə olmadığı anlamına gəlmir. Onların hər ikisi etibarlılığını davam etdirir. Ancaq yadda saxlamaq lazımdır ki, ipoteka öhdəlikləri girovla təmin edilmiş qiymətli kağızdır. Sahib ipoteka kreditinin predmetini geri ala və ya əsas müqavilə üzrə icranı ipoteka və ya əsas müqavilə əsasında deyil, məhz ipoteka əsasında ala bilər. Bundan əlavə, ipotekanın xüsusiyyətlərindən biri bu qiymətli əşyanın məcburi dövlət qeydiyyatına alınmasını əhatə etməlidirkağız.

İpoteka qoyan sənəd verir. İpoteka bir nüsxədə, yazılı formada, standart formanın xüsusi blankında verilən girov müqaviləsidir. İpoteka istiqrazının dövlət qeydiyyatı üçün fərdi qeydiyyat nömrəsi və möhür tələb olunur, onsuz bu təminat etibarsız sayılır.

Obyekt kateqoriyaları

İpoteka aşağıdakı kateqoriyaların obyektlərindən biri ilə təmin edilmiş qiymətli kağızdır:

• mənzillər, yaşayış binaları və onların hissələri;
• yarımçıq obyektlər;
• torpaq sahələri;
• qarajlar, bağ evləri, bağ evləri və digər istehlak binaları;
• daxili naviqasiya gəmiləri, gəmilər və təyyarələr, kosmik obyektlər.

Müqavilənin predmeti xüsusi xassələri olan daşınmaz obyektdirsə, ipoteka verilə bilməz, məsələn:

• torpaq sahəsi;
• vahid və bölünməz əmlak kompleksi kimi müəssisə;
• meşə və s.

İpoteka müqaviləsində icarə hüququ obyekt kimi göstərilə bilər.

Qiymətli kağızlar bazarında ipoteka nədir

İpoteka təminatlı borc öhdəliyidir. Bu cür ipoteka portfelinə sahib olan şirkət əlavə maliyyə cəlb etmək üçün öz istiqrazlarını buraxmağa başlamaq hüququna malikdir. İstiqrazları buraxan şirkətə məxsus ipoteka kreditləri üzrə faizlər ödənilməklə ödənilir.

Qiymətli kağızlar bazarında ipoteka bir sıra tələblərə cavab verən sənəddir. Xüsusilə, hərfi olmalıdır, yəni kağız üzərində müəyyən detallar olmalıdır. Onların hamısının olmaması onun dəyərini avtomatik etibarsız edəcək.

Qanunla müəyyən edilmiş məqamlara və məlumatlara əlavə olaraq, ipotekada girov saxlayan və girov qoyan şəxs tərəfindən müəyyən edilmiş məlumatlar ola bilər. Məsələn, bu, növbəti ödənişin gecikdirilməsi halında borcalana tətbiq edilən müəyyən sanksiyalar və ya girov qoyulmuş əmlakın saxlanmasını nəzərdə tutan bəzi əlavə imkanlar ola bilər. Bank borclunun iştirakı olmadan müstəqil olaraq bu əlavə şərtləri müəyyən etmək hüququna malikdir.

İpotekanın köçürülməsi və onun hüquqi nəticələri

Hüquqi mənada ipotekanın köçürülməsi iki mərhələyə bölünür:

• indossantın (hər hansı üçüncü tərəfin) xeyrinə indossament tərtib etmək;
• orijinalın faktiki ötürülməsi.

İndossant (qiymətli kağızı köçürən) borcluya ipotekanın verilməsi faktı barədə yazılı bildiriş təqdim etməyə borcludur. Sənədi aldıqdan sonra indossant ipoteka və əsas müqavilələr üzrə ipoteka saxlayanın bütün hüquqlarının sahibi olur. İndossant ötürülən qiymətli kağızda olan məlumatların etibarlılıq dərəcəsinə görə onun qarşısında məsuliyyət daşıyır. Bundan əlavə, ipotekanın təhvil verilməsi indossant tərəfindən borclunun müqavilə üzrə bütün öhdəliklərinin vicdanla yerinə yetirilməsinin təsdiqi deməkdir. sonrakağızın köçürülməsi zamanı girov qoyan borclunun hər hansı öhdəliyini yerinə yetirməməsinə görə indossant qarşısında bütün məsuliyyəti öz üzərinə götürür.

Lakin İpoteka Qanununda məsuliyyət şərtlərinin təyin edilməsini nəzərdə tutan bənd var. Beləliklə, ipotekanın alıcısı öz rahatlığını və investisiyasının təhlükəsizliyini artırır.

İpoteka ilə yenidən maliyyələşdirmə

İpoteka Qanunu ipoteka ilə yenidən maliyyələşdirməyin bir neçə yolunu nəzərdə tutur:

• ipoteka satışı;
• onun girovu;
• bu sənədin geri alınmasının məcburi şərti ilə satışı;
• İpoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların buraxılışı.

Bu məsələdə çox mühüm nüans ondan ibarətdir ki, siz ipotekanı yalnız borclu kredit üzrə bütün öhdəlikləri yerinə yetirənə qədər yenidən maliyyələşdirə bilərsiniz.

İpoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların üstünlükləri və mənfi cəhətləri

İpoteka istiqrazlarının və sertifikatlarının buraxılışının faydaları bunlardır:

• ipoteka kreditləşməsinin miqyasını genişləndirmək üçün maliyyə resurslarının ipoteka bazarı tərəfindən alınması;
• İnvestorlar yüksək gəlirli və zəmanətli qiymətli kağızlar alırlar.

İpoteka istiqrazlarının və sertifikatlarının sahibi üçün dezavantajı borclunun krediti vaxtından əvvəl ödəmək imkanıdır. Sertifikatın nominal dəyərinin qaytarılması riski yüksəkdir, nəticədə ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızın sahibi faiz şəklində uzunmüddətli mənfəətdən məhrum olacaq.