İpoteka tələləri: ipoteka kreditinin nüansları, risklər, müqavilə bağlamağın incəlikləri, hüquqşünasların məsləhətləri və tövsiyələri

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

İpoteka kreditləri torpağa, mənzilə və yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılmasına ehtiyacı olan dövlət və fərdi ev təsərrüfatlarının həyatının ayrılmaz hissəsidir. İpoteka anlayışı dünyada qədim zamanlardan, yəni qul edilmiş borclunun şəxsiyyətinin borclar üçün girov qoyulduğu vaxtdan mövcud olmuşdur. Eramızdan əvvəl VI əsrdə şəxsin girovu borclunun malik olduğu bütün əmlakın, xüsusən də torpağın girovu ilə əvəz olundu. Borclunun əmlakı kreditora girovda olduğu halda, onun torpaq mülkiyyətinin ərazisində ipoteka dirəyi quraşdırılmışdır - girov qoyulmuş əmlakın sübutudur. Postda borcun qeydi qeydə alınıb.

İpotekaların mənşəyi haqqında tarixi faktlar

Elizabet Petrovnanın hakimiyyəti dövründə (250 il əvvəl) Rusiya zadəganları ipoteka kreditləri hesabına dotasiya olunurdu. Eyni zamanda, eyni əmlak bir neçə dəfə yenidən girov qoyulduyalnız zadəgan banklarda, həm də özəl sələmçilərdən. Borclu-kreditor rəyinə nəzarətin olmaması, 18-ci əsr ipotekasının təxirə salınması və yenidən maliyyələşdirilməsi (yenidən ipoteka) dövlət xəzinəsinə böyük borcun yaranmasına və bankların təbii iflasına səbəb oldu.

İpoteka kreditinin inkişafının yeni mərhələsinə təkan, milyonlarla kəndlinin torpaq almaq üçün kreditə ehtiyac duyduğu zaman təhkimçiliyin ləğvi islahatı oldu. İpoteka krediti illik 6 faizlə 49 il müddətinə verilib. Məhz o zaman şəhər kredit cəmiyyətlərinin nizamnaməsi formalaşdı, burada ipoteka krediti qaydaları müəyyən edildi. Torpaq üzərində xüsusi mülkiyyətin islahatı kənd təsərrüfatında kredit münasibətlərinin bütün Rusiyada yayılmasına kömək etdi. Torpaqla girov qoyulan kreditlər o dövrdə torpaq kreditləri adlanırdı. İpoteka istiqrazları ciddi şəkildə notarius tərəfindən qeydiyyata alındı və onlara qarşı birjada qiymətli kağızlar buraxıldı, 1913-cü ilə qədər onların 35%-i xarici kapital idi. Bank kreditləri sistemi ölkənin yeni iqtisadiyyatının formalaşması ilə əlaqədar inkişaf etmişdir.

Bankların milliləşdirildiyi və kredit münasibətlərinin mərkəzləşdiyi Oktyabr İnqilabından sonra 70 il ərzində ipoteka anlayışı unudulub.

Rusiyada ipoteka kreditlərinin bərpası yalnız 1990-cı illərdə başladı və 1998-ci ildə qanunvericilik dəstəyi aldı. Böhran dalğasından sonra ipoteka kreditləşməsi bir sıra dəyişikliklərə məruz qaldı - kreditləşmə şərtlərinin sərtləşdirilməsi, icbari ipoteka sığortası, məcburi ilkin ödəniş və cərimələr sistemi - ipoteka tələləri.

İpotekabugünkü statistika

Bu günə qədər Rusiyanın ipoteka kreditləşməsi bazarında 400-ə yaxın kredit təşkilatı fəaliyyət göstərir. Rusiya Federasiyasının Mərkəzi Bankı kredit təşkilatlarının fəaliyyətini tənzimləyən ciddi qaydalar müəyyən etdikdən sonra ipoteka bazarında yalnız etibarlı, sübut edilmiş və səmərəli ipoteka kreditorları qaldı. Mərkəzi Bankın məlumatına görə, ipoteka kreditinin orta müddəti 15 il, Rusiyada orta ipoteka faiz dərəcəsi isə illik 9,8% təşkil edir. Yaxın 5 ildə mənzil almaq istəyən rusların faizi 70%-dir. Əslində, ipoteka krediti hazırda əmək qabiliyyətli əhalinin yalnız 33%-i üçün, müqayisə üçün - 2000-ci ilə qədər - əmək qabiliyyətli əhalinin cəmi 5%-i üçün mövcuddur. Əhali arasında ipoteka krediti almaq üçün ən populyar banklar Sberbank və VTB-dir. Əgər siz bilmirsinizsə, ipoteka ilə mənzil almaq da çətinləşə bilər.

İpoteka üçün sənədlərin təqdim edilməsi xüsusiyyətləri

İpoteka müqaviləsi bağlamazdan əvvəl təklif olunan faiz dərəcəsi və ödəniş müddəti ilə deyil, həm də ipoteka tələləri adlanan bir sıra şərtlər və bank sistemindəki mümkün çatışmazlıqlarla tanış olmaq tövsiyə olunur..

Yadda saxlamaq lazımdır ki, borcalanın etibarlılığı haqqında nə qədər inandırıcı sənədlər təqdim olunarsa, bankla münasibətlər bir o qədər sabit olacaqdır. Banka getməzdən əvvəl standart sənədlər hazırlamalısınız: bankın yerləşdiyi yerdə qeydiyyatı olan Rusiya pasportu, həmçinin gəlir haqqında arayış.

Bank gəlir sertifikatı olmadan kredit verməyə razı ola bilər, lakinQiymətləndirmə anketində iş yeri və aylıq əmək haqqının məbləği göstərilməlidir. Dövlət mühafizə xidmətinin əməkdaşı bütün bunları mütləq yoxlayacaq və ərizəçi iş yeri və ya maaşı barədə yalan danışarsa, ona ipoteka verilmir.

Mənfəət hesabatına əsasən bank ipoteka kreditinin müddətini hesablayır. Qaydalara görə, orta kredit ödənişi borcalanın aylıq qazancının 40%-dən çox olmamalıdır, əks halda kreditin müddəti bu qaydaya uyğun olaraq uzadılacaq. Kreditin müddəti nə qədər uzun olsa, borcalan ipotekanın bütün müddəti üçün bir o qədər artıq ödəyir.

Bank komissiyaları

İpoteka müqaviləsini qeydiyyatdan keçirərkən aşağıdakı əlavə komissiyalar mümkündür:

• Müqavilənin icrası üçün hesabın açılması.
• Ödəniş müstəqil ipoteka qiymətləndiricisi üçün nəzərdə tutulub.
• İpoteka üzrə icbari sığorta, o cümlədən borcalanın sağlamlığı və həyatı, girovun mülkiyyət hüququ.
• Yeni binada ipoteka üçün müraciət edərkən inşaatçının etimadsızlığı halında bankın borcalana qarşı irəli sürə biləcəyi əlavə tələblər. Bu, daha yüksək ipoteka faiz dərəcələrinə səbəb ola bilər.
• Bank borcalanı yalnız bankın partnyoru ola biləcək etibarlı rieltor vasitəsilə ipoteka mənzili seçməyə məcbur edə bilər (rieltor xidmətləri adətən mənzil dəyərinin 5%-dən az deyil).

Cərimələr və cərimələr

Gecikmiş ipoteka ödənişlərinə görə cərimələr kreditin ümumi məbləğini əhəmiyyətli dərəcədə artıra bilər, ona görə də müqaviləni imzalamazdan əvvəl öyrənməlisiniz - hansı tarixə qədər ödəniş etməlisiniz, necədepozit üçün daha yaxşı yol: nağd pul, bankomatlar, elektron ödənişlər. Pulun bank hesabına nə qədər vaxt keçdiyini bilmək faydalıdır, məsələn, hesabdan hesaba 1-3 bank günü.

Bank ofislərində və ya bankomatlarda növbələr səbəbindən aylıq ödənişlərin vaxtında aparılmasını ləngidən vəziyyətlər yarana bilər. Bir və ya iki gecikmə zamanı hansı cərimələrin tətbiq ediləcəyini, hansının - sistematik olaraq ödənilməməsi (ixtisar və ya xəstəlik səbəbindən) və bu barədə əvvəlcədən nə edilə biləcəyini dəqiq öyrənmək lazımdır. Həddindən artıq hallarda bank müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv edə, girovu satıb ipoteka borcunu ödəyə, qalanını isə borcalana qaytara bilər.

İpoteka kreditinin nüansları və riskləri

Müqaviləni imzalamazdan əvvəl diqqətlə oxumalı, mümkünsə mübahisəli və anlaşılmaz məqamlarla bağlı vəkillə məsləhətləşməlisiniz. Beləliklə, ipoteka üçün müraciət edərkən hansı çətinlikləri həll etməlisiniz?

1. Bütün rüsumların məbləğini və onların necə ödənildiyini öyrənin.
2. Cərimələrin siyahısı, onların ölçüsü və onların cəzalandırılmasının səbəbləri ilə tanış olun. Müqavilədə ipotekanın vaxtından əvvəl ödənilməsinə görə cərimə nəzərdə tutulmamalıdır.
3. Ödəniş cədvəlini öyrənin: töhfə məbləğləri və ödəmə tarixləri.
4. İpoteka üzrə faiz dərəcəsinin artırılması ilə bağlı vəziyyətlərin siyahısını oxumaq vacibdir. Bank meneceri ilə "bazar şəraitindəki dəyişiklik nəticəsində faiz dərəcəsinin artırılması" kimi anlaşılmaz dili müzakirə edin.
5. Nə qədər sığortaya ehtiyac olduğunu və onsuz mümkün olub olmadığını öyrəninbununla dolan. Bankın krediti və ya borcalanın həyatını ipoteka ilə sığortalamağa məcbur etmək hüququ yoxdur, lakin sığortadan imtina etdiyi halda faiz dərəcəsini 1-1,5% artırmaq hüququ var.

İpoteka müqaviləsi hər iki bərabərhüquqlu tərəf tərəfindən imzalanır, ona görə də borcalan ipotekanın tələlərini və riskləri öz üzərinə götürərək qeyd-şərtsiz bankın şərtləri ilə razılaşmamaq hüququna malikdir. Mübahisələr olduqda, müqavilə imzalanmazdan əvvəl onları həll etmək lazımdır. Müştəri müqaviləyə ipotekanı yenidən maliyyələşdirmək hüququ ilə bağlı bəndin daxil edilməsini tələb edə bilər ki, bu da gələcəkdə mümkün fors-major halları xeyli asanlaşdıracaq.

İpoteka müqaviləsinin bağlanmasının incəlikləri

İpotekanın tələlərini öyrənərkən bankla kredit və ipoteka münasibətlərinin bəzi nüanslarını nəzərə almaq lazımdır. Məsələn, müqavilənin bütün müddəti ərzində əmlak borcalana məxsusdur, lakin o, müqavilənin müddəti bitənə qədər ona tam sərəncam verə bilməz. Həmçinin, borcalan edə bilməz:

• Bankdan əvvəlcədən icazə almadan girov qoyulmuş əmlakı icarəyə verin. Bir qayda olaraq, kredit təşkilatları girov kimi daşınmaz əmlakla bu cür əməliyyatlara icazə verməkdən çəkinirlər, çünki obyektin vəziyyəti pisləşə bilər, bu da satmaq zərurəti yaranarsa, onun bazar qiymətinin azalmasına səbəb olacaqdır. Bununla belə, borc verənin girovun bir ildən çox olmayan müddətə icarəyə verilməsinə mane olmaq hüququ yoxdur.
• Təmir işlərini, o cümlədən mənzilin qeyri-qanuni yenidən qurulmasını yerinə yetirmək. Lazımi təmir və tikinti dəyişikliklərini həyata keçirməksiz layihə hazırlamalı, sonra mənzil müfəttişliyindən icazə almalı və kreditoru xəbərdar etməlisiniz.
• İpoteka müqaviləsinin bütün müddəti ərzində ipoteka əmlakının qeyri-yaşayış sahəsinə yenidən qeydiyyata alınması qanunla qadağandır.
• Girov qoyulmuş daşınmaz əmlakla mübadilə və ya bağışlama əməliyyatları aparmaq, o cümlədən kreditorun icazəsi olmadan satmaq mümkün deyil. Satış yalnız o halda mümkün olacaq ki, borcalanın kreditor banka borcu olması və satışdan əldə edilən vəsait borcun ödənilməsinə və banka olan öhdəliklərin bağlanmasına yönəldiləcək.

Sberbank-da ipotekanın tələləri

Sberbank-ın standart ipoteka krediti müqaviləsi var, onun nümunəsini ilkin nəzərdən keçirmək üçün internet saytında tapa bilərsiniz.

Sberbank ilə ipoteka müqaviləsi bağlayarkən əsas tələlər girovun qiymətləndiricisi, bank kamerasının icarəsi, rieltor və ya vəkilin xidmətlərinə görə əlavə xərclər, sığorta haqqının ödənilməsi və əlbəttə ki, kreditin ödənilməsidir. dövlət rüsumu.

İpoteka müqaviləsinin şərtləri qiymətləndiricinin borcalanının özünü seçmək imkanını nəzərdə tutur, lakin o, Sberbank-ın tələblərinə cavab verməlidir. Buna görə də risk götürməyə və girov əmlakını əvvəlcədən qiymətləndirməyə dəyməz, Sberbank təqdim edilmiş qiymətləndirmə sənədlərindən imtinanı müəyyən edilmiş proses qaydalarına riayət edilməməsi kimi izah edə bilər və pul havaya sovrulacaqdır.

Sberbank-da gecikmələrə görə cərimələr

Müzakirə üçün Sberbank-da ipotekanın tələlərinin ən xoşagəlməz hissəsi cərimələr və cərimələrdir. Lakin müqavilənin aşağıdakı bəndlərini başa düşmək vacibdir.

Gecikmə haqları ilə bağlı maddə. Cərimə məbləği bilavasitə cərimənin tətbiq olunduğu tarixə Mərkəzi Bankın yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsindən asılıdır. Bu, cari cərimənin məbləğini xeyli artıra bilər. Buna görə də, gecikmiş ödənişlərə görə mümkün cərimələrin şərtləri haqqında əvvəlcədən bilmək faydalıdır.

İpoteka müqaviləsinə xitam verilməsi şərtləri. Sberbank bəzi qeyri-qanuni hallarda, məsələn, sistematik gecikmələr, girov başqa məqsədlər üçün istifadə edildikdə, kreditor bankın əmlakın vəziyyətini yoxlamaqdan imtina etdiyi hallarda, habelə müqaviləni ləğv edərkən müqaviləni ləğv etmək hüququna malikdir. sığorta polisi müqaviləsi.

İpoteka krediti müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddət ərzində borcalanın kreditorun razılığı olmadan ipoteka mənzilini satmaq, orada başqa şəxsləri qeydiyyata almaq, icarəyə vermək, yenidən istifadəyə vermək hüququ yoxdur.

"VTB"-də ipoteka: tələlər

Müqavilə bağlayarkən kəskin tələlərdən aşağıdakılara diqqət yetirməlisiniz.

VTB Bank sizə yalnız partnyorunuz VTB Sığorta ilə sahiblik (mülkiyyət), sağlamlıq, həyat üçün sığorta polisi götürməyi tövsiyə edir. Sığortadan imtina etsəniz, ipoteka krediti dərəcəsi mütləq 1% artacaq.

İpoteka kreditinin minimum məbləği 2 milyon rubldan başlayır. Daha kiçik məbləğ ilkin ödənişə məhdudiyyətlər və ya kredit üçün müraciət edərkən əlavə xərclər nəzərdə tutur. Uzun müddətə kiçik kreditlər vermək bank üçün sərfəli deyil.

Nə vaxtgecikmələr halında, bank borcun restrukturizasiyası və ya kredit tətilinin təşkili üçün təşəbbüs göstərmir. Banka əvvəlki müqavilənin şərtlərini saxlamaq və götürdüyü pulu vaxtında qaytarmaq daha sərfəlidir. Gecikmiş ödənişlərlə bağlı problemləri həll etmək üçün borcalan özü banka ərizə təqdim edir.

Bank "VTB" etibarlı effektiv kredit təşkilatıdır və buna görə də müqavilə üzrə öhdəliklərin dəqiq yerinə yetirilməsini tələb edir. Buna görə də, büdcənizin maliyyə gücünə şübhə yaranarsa, ipoteka götürmək qərarını bir müddət təxirə salmağınız daha yaxşıdır.

Vəkillərdən məsləhət və məsləhət

Təcrübəli hüquqşünaslar kredit müqaviləsi bağlamazdan əvvəl ipoteka tələlərindən qaçmağı tövsiyə edir.

• İpoteka ödənişlərini elə hesablayın ki, ailə gəlirinin 30%-ni keçməsin.
• Yalnız aylıq gəlirin getdiyi valyutada ipoteka götürün. Qənaət etmək məntiqli olsa belə, risk almağa ehtiyac yoxdur. İpoteka krediti uzunmüddətlidir və məzənnə dəyişdikdə siz rublun müqavilə valyutasına dəyişdirilməsi üçün dəfələrlə artıq ödəniş etməli olacaqsınız.
• İpoteka üçün yalnız uzun illər təcrübəsi və yaxşı reputasiyası olan, ən əlverişli şərtləri təmin edən iri banklardan kreditor seçin.
• İpoteka proqramı seçməyə tələsməyin. Mümkün sərfəli, güzəştli şərtlərlə ən uyğununu diqqətlə tapmaq lazımdır.
• Böyük yaşayış sahəsi üçün dərhal ipoteka götürməyə ehtiyac yoxdur. Yaşayış şəraitinizi tədricən yaxşılaşdırmaq tövsiyə olunur. Məsələn, odnushki-dən sonra üç və ya dörd otaqlı mənzilləri hədəf almamalısınız.mənzillər. Əvvəlcə iki otaqlı mənzil alın və bütün məbləği ödədikdən sonra artıq üç otaqlı daha rahat mənzil haqqında düşünə bilərsiniz.
• İpoteka üçün müraciət edərkən əlavə komissiya və xərclərə diqqət yetirərək müqaviləni diqqətlə öyrənin. Onlar ipoteka müqaviləsinin tələləridir.
• İpoteka müddəti nə qədər uzun olsa, faiz dərəcəsi də bir o qədər yüksəkdir. Daha qısa müddətə ipoteka götürmək məsləhətdir. Axı, ipoteka müddəti nə qədər uzun olarsa, ümumi artıq ödəniş bir o qədər çox olar.
• Sabit məzənnə seçin, onu üzən faizdən üstün tutun, bu, əslində daha sərfəlidir, lakin yüksək bazar dəyişkənliyi şəraitində deyil, borcalanı böyük borclara sürükləyə bilər. Sabit tarif sizə qənaət etməyə imkan vermir, eyni zamanda itirməyə də imkan vermir.
• İpoteka obyekti seçərkən yalnız müstəqil qiymətləndiricilərlə əlaqə saxlayın, çünki rieltorlar daha gəlirli satmaq üçün həmişə əmlakın vəziyyətini bəzəyir.
• Müqaviləni imzalamazdan əvvəl əvvəlcədən maliyyə ehtiyatı yaratmaq məsləhətdir. Bu, müqavilənin bütün müddəti ərzində özünüzü inamlı hiss etmək üçün 3 aylıq ipoteka ödənişindən ibarət maliyyə hava yastığı adlanır.

Yenidən satılan ipoteka

Təkrar bazarda ipotekanın təşkili daha asandır, çünki ev istifadəyə verilib və tikinti riski yoxdur.

İpoteka ilə ikinci dərəcəli əmlak alarkən tələlər yoxlanılmalıdır: mülkiyyətçi kimdir və seçilmiş mənzildə kim qeydiyyatdadır. Yaşayış sahəsinin hissələrinin sahiblərindən birinin olmadığı bir vəziyyət yarana bilərsatmağa razıyam.

Sonra, mənzildə mövcud olan bütün yenidənqurmaların qanuni olub-olmadığını, veksellər üzrə borcların olub olmadığını yoxlamaq və mənzilin artıq başqa kredit təşkilatında girov olmadığına əmin olmaq vacibdir.

Rabitə vəziyyətini, təmirin hansı səviyyədə aparıldığını yoxlayın, pəncərələrin, tavanların və mənzilin digər elementlərinin yaxşı vəziyyətdə olduğundan əmin olun.

İpoteka yenidən maliyyələşdirmə

Yenidən maliyyələşdirmə başqa bankda mövcud ipoteka kreditinin yenidən maliyyələşdirilməsidir. İki ildən çox müddətə ipotekanı ödəmək lazımdırsa, ipotekanı tələlərlə yenidən maliyyələşdirmək üçün bu cür əhatəli prosedur məna kəsb edir.

Qeyd edək ki, girovun bankdan banka köçürülməsi dövründə faiz dərəcəsi bir qədər yüksək olacaq, çünki yeni bank müvəqqəti olaraq girovdan məhrum olacaq və bu, böyük riskdir.

Yenidən maliyyələşdirmə zamanı girovun, notariusun və s. qiymətləndirilməsi üçün məcburi xərclər olacaq.