Almaniyada ipoteka: daşınmaz əmlakın seçimi, ipotekanın alınması şərtləri, lazımi sənədlər, bankla müqavilənin bağlanması, ipoteka dərəcəsi, baxılma şərtləri və ödəmə qaydaları

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Bir çox insan xaricdə ev almağı düşünür. Kimsə bunun qeyri-real olduğunu düşünə bilər, çünki bizim standartlarımıza görə xaricdə mənzillərin və evlərin qiymətləri çox yüksəkdir. Bu bir aldanışdır! Məsələn, Almaniyada ipotekanı götürək. Bu ölkə bütün Avropada ən aşağı faiz dərəcələrinə malikdir.

Mövzu maraqlı olduğu üçün onu daha ətraflı nəzərdən keçirməli, həmçinin ev krediti üçün müraciət prosesini ətraflı öyrənməlisiniz.

Əmlak bazarı haqqında

Almaniyada ipoteka haqqında danışmazdan əvvəl qeyd etmək lazımdır ki, bu ölkədə mənzilə tələb təklifi üstələyir. Tamamlanmış obyektlərdə yeni tikililər tapmaq çox çətindir. Ancaq tikilməyə yeni başlayan binalarda mənzil almaq üçün çoxlu təkliflər var.

Bəs qiymətlər? Həm yüksək, həm də aşağı var. Bir şeyi demək olarMəhz: qiymətlər şərqdən qərbə doğru yüksəlir. Bavariyanın paytaxtı Münhendə ən bahalı mənzil. Orada 1 m2 qiyməti 4000 avrodan başlayır. Berlində daha ucuz - 2500 avro.

İstənilən halda, bir nəfər bir otaqlı mənzil və ya studiya istəsə belə, təxminən 150-200 min avro məbləğində möhkəm bir məbləğ tələb olunacaq. Xoşbəxtlikdən, Alman bankları həm öz vətəndaşlarına, həm də digər ölkələrin sakinlərinə ipoteka kreditləri təklif edirlər. Siz həm alış üçün bütün məbləği, həm də yarımçıq mənzil almağı planlaşdırırsınızsa, bir neçə tranşı götürə bilərsiniz.

Və indi ən vacib şey. Almaniyada ipoteka dərəcəsi nə qədərdir? Almanlar üçün bu, 0,8 ilə 2% arasında dəyişir. Xaricilər üçün isə 3-5% arasında dəyişir.

Kirayə vermək üçün ev almaq

Bir çox insan məhz bu məqsədlə ipoteka götürür. Bunun səbəbini başa düşə bilərsiniz. Münhendə və ya Berlində bir mənzil aldıqdan sonra bir adam ildə təxminən 4% gəlir əldə edə bilər. Vuppertalda kirayə mənzil 8%, Gelsenkirchendə isə demək olar ki, 10% gətirəcək. Dortmund, Duisburq, Essendə yüksək gəlirlər ola bilər.

Bir misal göstərməyə dəyər. Tutaq ki, bir nəfər Dortmundda 8 mənzilli ev alıb və bunun üçün 620.000 ABŞ dolları verib. Bir mənzil ona ildə təxminən 6500 avro qazandıracaq. Və hamısı birlikdə - təxminən 52.000 ABŞ dolları. Beləliklə, gəlirlilik 8% olacaq. Yəni, ipoteka nəinki ödəyəcək, həm də qazanc gətirəcək.

Şərtlərin xüsusiyyətləri

Almaniyada ipoteka ilə mənzil almaq istəyirsinizsə, dəyəri 100.000 avrodan yuxarı olan variantlara baxmaq daha yaxşıdır. İndiki məzənnə ilə bu, azdır8.000.000 rubldan çox. Bu pula adam qutu yox, bəzəkli geniş mənzil alacaq.

Niyə bahalı seçimlərə baxmaq daha yaxşıdır? Çünki banklar belə xarici müştəriləri qəbul etməyə daha çox hazırdırlar.

Şərtlərdən danışsaq, onların hər bir şəxs üçün fərdi xüsusiyyətləri var. Müqavilə tərtib edilərkən bir çox amillər nəzərə alınır, o cümlədən:

• İlkin ödəniş məbləği.
• Ödəmə qabiliyyəti.
• Kredit tarixçəsi.
• Əmlak yeri və vəziyyəti.

Birinci ipotekanı əldə etmək hər kəsin almağı planlaşdırmadığı ikinci və ya üçüncü ipotekaya nisbətən daha çətindir. Debüt ev krediti üçün müraciət edərkən, əmlakın ümumi dəyərinin 40-50%-ni depozitə qoymağınız lazım ola bilər.

Bu həm müsbət, həm də mənfidir. Bir tərəfdən borclar azalacaq və buna görə də daha tez ödəyə biləcəklər. Amma digər tərəfdən, hamı yığıb 4-5 milyon rublu bir anda verə bilməz.

Lakin bir çox banklar faiz dərəcəsini endirərkən məbləği artırmağa razıdırlar. Yeri gəlmişkən, əgər daha sonra vətəndaş ikinci ipoteka vermək qərarına gəlsə, o zaman birincisi ilə bağlı problem olmadıqda, heç bir töhfə verməyə ehtiyac qalmayacaq. Və ya bu, mənzil dəyərinin 20%-dən çox olmayacaq.

Müştəri Tələbləri

Almaniyada ipoteka almağı planlaşdırırsınızsa, bunun üçün nə tələb olunduğunu bilməlisiniz. Müştərilərdən tələb olunur:

• Alman bankında ən azı 2 il açılmış hesab olmalıdır. Onun boş olmaması vacibdir. Onun üzərinəvəsait müntəzəm qəbul edilməlidir.
• 21-65 yaş arasında olmalıdır.
• Almaniyada gəlirinizi təsdiq edən sənədiniz olmalıdır. İşçilər son 6 ay, sahibkarlar isə 2 il üçün çıxarış təqdim etməlidirlər. Amma bu, təkcə işdən getmir. Ev sahibinin fəaliyyəti də gəlir mənbəyidir.
• Kredit və ya alimentin olub-olmaması barədə sübut təqdim etməlisiniz. Alman qanunlarına görə, şəxs ipoteka kreditinin ödənilməsinə aylıq gəlirinin 35%-dən çoxunu xərcləməməlidir.

Tələb olunan sənədlər

Almaniyada ipoteka üçün müraciət etmək üçün banka aşağıdakı sənədlər paketi ilə gəlmək lazımdır:

• Pasportun əsli və surəti.
• Şəxsi məlumatlarla sorğu.
• Xarici pasport və onun surəti.
• Gəlirlərin təsdiqi: fiziki şəxs üçün - fərdi gəlir vergisi şəhadətnaməsi. Sahibkar üçün - şirkətinin hesabatı.
• Müştərinin almaq istədiyi əmlakın sənədləri: obyektin təsviri, onun fotoşəkilləri, mənzilin nizamnaməsi və torpaq reyestrindən çıxarış (maksimum 6 həftə əvvəl edilməlidir).
• Ev qiymətləndirməsinin nəticələri.
• Əmlak icarəyə verilirsə, icarə müqaviləsi lazımdır.
• İlkin ödəniş üçün tələb olunan məbləğin mövcudluğunun təsdiqi.

Bütün sənədləri alman dilinə tərcümə etməyi və notariusda təsdiq etməyi unutmayın.

Sorğu nədir?

Əslində bu, adətən doldurulan formanın analoqudurRusiya bankları. Ərizəçinin şəxsi məlumat sorğusu kredit götürməyi planlaşdıran şəxs haqqında qısa məlumatı özündə əks etdirən sənəddir.

Onun əmlakı, aylıq gəlirləri və digər kreditlər, icarə, aliment, kommunal xidmətlər və sığorta daxil olmaqla xərcləri haqqında məlumat olmalıdır. Müştərinin maliyyə problemi nə qədər az olarsa, kredit tarixçəsi nə qədər aydın olarsa, onun Almaniyada ipoteka krediti almaq üçün təsdiqlənmə ehtimalı bir o qədər yüksək olar.

Tariflər və ödənişlər haqqında

Bu yaxınlarda Almaniya bankları sabit faizlə kredit verirlər. Bu rahatdır, çünki kredit müddətinin sonuna qədər dəyişməz qalacaq - ona heç bir şəkildə məzənnə təsir etməyəcək.

Onlar Almaniyada ipotekalarını aylıq annuitet ödənişləri ilə ödəyirlər: hər 30 gündən bir müştəri eyni məbləği hesaba yatırmalıdır. Buraya həm Almaniyadakı ipoteka faizləri, həm də əsas kreditin məbləği daxildir.

Deyirlər ki, kreditin vaxtından əvvəl ödənilməsinin mümkünlüyü ilə bağlı fərdi razılığa gəlmək realdır. Amma bu, bank üçün çox da əlverişli deyil və ona görə də faiz daha yüksək olacaq.

Və əgər erkən ödəmə imkanı təmin olunmayıbsa, o zaman şəxs də cərimə ödəməli olacaq. Dərhal bu barədə düşünmək və sürətləndirilmiş şəkildə əsas borcunu ödəmək imkanı ilə kredit götürmək lazımdır. Rahat həll: 1 il ərzində siz kreditin təxminən 10%-ni ödəyə bilərsiniz.

Nümunə

Beləliklə, deyək ki, bir şəxs Münhenin mərkəzində 2 Avropa üslubunda təmirli 39 m2 studiya almaq üçün Almaniyada ipoteka götürmək qərarına gəldi. Onun dəyəri 290.000 avrodur. Bu, təxminən 23.000.000-dırrubl.

İlkin ödəniş 9.200.000 rubl olacaq. Təbii ki, bir adama 13 milyon 800 min kredit lazımdır ki, bu da 171 min 735 avro deməkdir. Alman bankı belə bir məbləğ verəcək, çünki onların minimumu 50 000 ABŞ dollarıdır. e.

Almaniyada ipoteka 5 ildən 40 ilə qədər müddətə verilə bilər. Amma, bir qayda olaraq, hamı 10 alır. Tutaq ki, müştəri üçün 4% faiz dərəcəsi təyin edirlər. Bu halda rublla nə baş verir:

• Aylıq taksit: 46,016.
• Bir il üçün faiz məbləği: 552.000.
• Kredit müddəti bitdikdən sonra bütün ödənişlər: 19.322.000.
• Bütün 10 il üçün artıq ödəniş: 5.520.000.

Qeyd etmək vacibdir ki, şəxs Almaniyada ipoteka faiz dərəcəsi ilə borclarını ödəyənə qədər mənzil bankın mülkiyyəti olacaq.

Xərclər

Onların varlığını da xatırlamaq lazımdır. Almaniyada ipoteka faizlərindən danışarkən, xərclərdən danışmaq lazımdır. Ev alarkən bir çox əlavə xərclər var, bunlar arasında:

• Əmlak vergisi. Qiymət əmlakın yerindən asılı olaraq dəyişir. Adətən 3,5%-dən 6%-ə qədər dəyişir.
• Mənzilin yeni sahibinə yenidən qeydiyyata alınması xidmətinə görə ödəniş. Bu, ümumi tranzaksiya məbləğinin 0,5-1%-ni təşkil edəcək.
• Notariat rüsumları (1,5-3%).
• Vasitəçilər üçün komissiya (3-6%). Brokerlər və rieltorlar olmadan Almaniyada əməliyyatlar bağlanmır. Xüsusilə də əcnəbilərlə. Bundan əlavə, onlar əsas işi görür və müştərinin həyatını xeyli asanlaşdırır.
• Kadastrda yeni sahibin daxil edilməsi xidmətinə görə ödəniş (0,5%).
• Ruslar və digər əcnəbilər üçün Almaniyada ipoteka almaq üçün komissiya tutulur (1%).
• Girov kimi veriləcək əmlakın qiymətləndirilməsi üçün ödəniş (təxminən 1500 ABŞ dolları).
• Daşınmaz əmlak auditi (0,5-1,5%).
• Sertifikatların və çıxarışların verilməsi, bank hesabının aparılması (illik 150 ABŞ dollarına qədər).

Ümumilikdə, əgər şəxs 100.000 c.u-ya ev almağı planlaşdırırsa. Yəni əlavə xərclər üçün onun əlavə 10-15 min avrosu olmalıdır. Ola bilsin ki, xərc daha az olacaq, lakin onu təhlükəsiz oynamaq daha yaxşıdır.

Haradan başlamaq lazımdır?

Almaniyada ipoteka üçün tələblər, şərtlər və hansı faiz dərəcələrinin tətbiq edilməsi haqqında yuxarıda çox şeylər deyilib. İlk addım haqqında da danışmalıyıq.

Özünüzü iki və ya üç bankla məhdudlaşdırmayın. Gələcəkdə qənaət etmək üçün 10-15 təşkilata baş çəkmək tövsiyə olunur. İnsana nə qədər çox bank işi təklif etsə, ən sərfəli variantı tapmaq ehtimalı bir o qədər yüksək olar.

Bundan əlavə, digər qurumların nümayəndələri ilə ünsiyyət qurarkən, müştəri əvvəlki yerdə ona daha aşağı tarif təklif edildiyini qeyd edə bilər. Potensial borcalanını itirmək istəməyən bir çox bank əlavə bonuslarla maraqlanmağa başlayır.

Siz həmçinin bilməlisiniz ki, mənzil aşağıdakı tələblərə cavab verirsə, ən aşağı tarif təklif olunur:

• Onun zəmanəti 100 ildir.
• Ekologiyası, logistikası yaxşı, mərkəzə yaxın yerdə yerləşir.
• Almaq olaricarəyə verilir.

Daşınmaz əmlakı necə axtarmaq lazımdır? Bunun üçün daşınmaz əmlak firmaları, ixtisaslaşmış onlayn resurslar, həmçinin brokerlər və şəxsi reklamlar var.

Hesab necə açılır?

Artıq qeyd olunub ki, daşınmaz əmlakın ödənişi yalnız bank vasitəsilə həyata keçirilə bilər. Və burada bir nüansa aydınlıq gətirmək lazımdır. Fakt budur ki, bunu Rusiyanın "Sberbank"ı vasitəsilə də etmək olar! Buna görə nağdsız ödəniş var.

Lakin hələ də bir Alman bankında hesab açmalısınız. Təbii ki, bunun üçün şəxsən iştirak etməlisiniz. "Poçt qanuniliyi" yalnız Almaniya vətəndaşları üçün əlçatandır.

Sənədlərdən sizə pasportların əsli və surətləri (mülki və xarici), doldurulmuş formalar və qeydiyyat tələb olunacaq. Bəzi banklar sizdən arayış-tövsiyyə təqdim etməyi xahiş edirlər. Almaniyada onlar yalnız təmiz kapitalla məşğul olmağa üstünlük verirlər.

Hesab avro ilə açılacaq, bundan sonra müqavilə imzalanacaq. Pul eyni gündə yerləşdirilə bilər.

Müqavilənin bağlanması

Almaniyada hansı ipoteka növündən danışarkən bu nüansı da nəzərə almağa dəyər. Müştəri və bank bütün şərtləri razılaşdırdıqda, gələcəkdə kreditin verilməsi üçün əsas olan müqavilənin bağlanma anı gəlir.

Bu işdə hüquqi əsas Almaniya Mülki Məcəlləsi, eləcə də ipoteka bankları haqqında qanundur (müvafiq olaraq 601-610 və 14-16, 19-cu bəndlər).

Müqavilə aşağıdakı məlumatları ehtiva edir:

• Kredit məbləği: məbləğ + faiz + xərclər.
• İpoteka şərtləri.
• Tələb olunan ödənişlər haqqında məlumat (onların ölçüsü, kreditin ödənilməsinə başlanma tarixi, faiz dərəcələrinin hesablanması və s.).
• Borcun ödənilməsi üsulları.
• Borcalan haqqında məlumat.
• Müqavilənin ləğv oluna biləcəyi şərtlər.

Ümumiyyətlə, mürəkkəb bir şey yoxdur. Bəli, Almaniyada ipoteka almaq bir az daha mürəkkəb və vaxt aparan prosesdir, lakin bu başa düşüləndir, çünki əcnəbi daşınmaz əmlak alır. Amma əks halda hər şey Rusiyadakı kimidir.

Bankı və mənzili bacarıqla seçməklə, hətta çox şeyə qənaət edə bilərsiniz. Axı Almaniya ən aşağı ipoteka faizlərini təqdim edən TOP-3 Avropa ölkələri sırasındadır. Və bu 3-5% Rusiyada təklif olunan 10-12% ilə müqayisədə həqiqətən kiçikdir.

Vaxtlama

Almaniyada ipoteka almaq üçün nə qədər vaxt lazımdır? Bu adətən 1 ay çəkir, lakin bəzən daha uzun çəkir.

Birinci mərhələdə sənədlər hazırlanır və bu, təxminən iki həftə çəkir. Paralel olaraq, təklif bazarı ilə tanış olmaq tövsiyə olunur. Sonra - banklara baş çəkin, müraciət edin. 2-4 gün və ya daha çox vaxt tələb olunur.

Ev krediti qərarı almaq üçün nə qədər vaxt lazımdır? Bank işçisi ilə müsahibədən sonra maksimum dörd həftəyə qədər. Bir şəxs razılıq aldıqda, o, yalnız ən sərfəli təklifi seçmək, hesab açmaq və depozit qoymaq məcburiyyətində qalacaq. Bundan sonra siz daşınmaz əmlak ala bilərsiniz.