Rusiyada istiqrazlar (ipoteka): banklar ipoteka üçün pulu haradan əldə edirlər?

2025 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2025-01-24 13:11

İstiqrazlar (ipoteka) ABŞ-da bütün daşınmaz əmlak əməliyyatlarının 80%-dən çoxunu, Rusiyada isə 10%-dən azını təşkil edir. Qiymətli kağızların perspektivləri göz qabağındadır. Bununla belə, bir çox insanlar təkcə ipoteka ilə təmin edilmiş istiqrazların nə olduğunu, həm də əsas anlayışları bilirlər.

Əsaslar

İstiqrazlar sabit zəmanətli mənfəət əldə etmək hüququ verən qiymətli kağızlardır.

Onlar iki növdür:

1. Təqdimat zamanı - daha ucuz alınıb, baha satılır.
2. Sabit faiz - müəyyən vaxtdan sonra investor üçün gəlir (kupon) nəzərdə tutur.

İstiqrazlar borc qiymətli kağızlarıdır. Qaytarma şirkətin reytinqi ilə təmin edilir. Müəssisə nə qədər stabil olsa, vəd edilmiş gəliri əldə etmək ehtimalı bir o qədər yüksəkdir.

İstiqrazlar (ipoteka) nədir?

İpoteka istiqrazı daşınmaz əmlak kreditlərinə investisiyaları yenidən maliyyələşdirən borc təminatıdır.

Məsələn, AAA Bank mənzil almaq üçün kredit verir. Onun kapitalı vartəbii olaraq məhduddur. 1 milyard rublla bir bank, məsələn, 1000 kredit verə bilər. Təbii ki, kredit təşkilatının vəsaiti bitdikdə daşınmaz əmlak bazarı dayanacaq.

Kimlər faydalanır?

İpoteka istiqrazlarının buraxılması bütün bazar iştirakçıları üçün faydalıdır:

• Banka - verilən ipoteka kreditlərinin məbləğini artırır.
• İnvestor - pulu mənzil qiymətlərindən asılı olaraq artmalı olan aktivə yatırır.
• Borcalana - yüksək ipoteka faizləri 1,5-2% azaldılır. Təbii ki, rəqəmlər azdır, lakin böyük kredit məbləği baxımından fayda göz qabağındadır.
• İnşaatçılar - tikinti şirkətləri öz obyektlərini "dondurmur", işləməyə davam edirlər.
• Hökumət - inkişafdan və satışdan vergilər.
• İşçilər - iş çatışmazlığına görə ixtisar edilmir.

Borc öhdəlikləri necə təmin edilir?

İndi bu bazarın necə işlədiyi haqqında. AAA Bank 5 milyon rubl məbləğində əmlakın alınması üçün kredit verir. Onların üzərinə istiqrazlar (ipoteka) verir və birjada satır. İnvestorların pulları yeni kreditlərə gedir. Qiymətli kağızlar vətəndaşların ipoteka ödənişləri ilə təmin edilir.

Alternativlər

İstiqrazlar (ipoteka) bu bazarda investorlar üçün yeganə alət deyil. Alternativlər var:

• İtirakın ipoteka sertifikatı - aktivin alınması üçün kredit məbləğinin payı. İnvestor daşınmaz əmlak mənfəəti əldə etmək hüququna malikdir.
• İpoteka - pul almaq hüququnu təsdiq edən qiymətli kağızborcalan. İstiqrazdan (ipoteka istiqrazı) fərq ondan ibarətdir ki, ipoteka girovu əldə edilmiş əmlakdır.

Rusiyada qiymətli kağızların xüsusiyyətləri

Əlbəttə, ABŞ-dan gələn ideya bazarımıza müsbət şeylər gətirə bilər. Bununla belə, Rusiyada ipoteka istiqrazları həm investorlar, həm də mütəxəssislər arasında çoxlu suallar yaradır. “Sabitlik” termini ölkəmizin iqtisadiyyatının, xüsusən də daşınmaz əmlak bazarının inkişafına şamil edilmir. Son 1,5-2 il ərzində o, nəinki böyüməsini dayandırdı, həm də əhəmiyyətli dərəcədə azaldı. İstiqrazlar (ipoteka) böyüməzsə, daşınmaz əmlak bazarından gəlir gətirə bilməz.

İkinci problem qiymətli kağızların yüksək qiymətidir. Özəl kommersiya şirkətləri və sadə vətəndaşlar bu səbəbdən investor ola bilməyəcək. Bütün ümidlər qeyri-dövlət pensiya fondlarına, sərbəst vəsaitləri olan və onları hara yatıracağını bilməyən banklara bağlanıb.

Üçüncü problem yaxşı düşünülmüş qanunvericilik bazasının olmamasıdır.

Xülasə edə bilərik: qiymətli kağızların yüksək qiyməti, ipoteka bazarının qeyri-sabitliyi, eləcə də qeyri-sabit qanunvericilik bazası çətin ki, Rusiyada bu növ qiymətli kağızların inkişafına imkan versin.

İpoteka istiqrazları niyə 2008-ci ildə sistemin çökməsinə səbəb oldu?

2008-ci ildə böhran məhz ipoteka ilə təmin edilmiş istiqrazlarla (CDO) başladı. Fakt budur ki, bir çox investorlar daşınmaz əmlak bazarının daim böyüdüyünü bilərək qiymətli kağızlar almağa başladılar. Bu, müştərilərinin ödəmə qabiliyyətinə biganə qalan bankların strategiyasına təsir etdi. Əsas odur ki, onlar var. Elə hallar olub ki, daimi gəliri olmayan insanlara 500 min dollarlıq ipoteka verilib. Bank üçün risklər minimaldır - onlar bu pulu birjalarda ipoteka istiqrazlarının satışından əldə ediblər.

Həmçinin, banklar kredit svopları, yəni borc ödənilmədikdə sığorta verdilər.

Ancaq piramida o qədər fırlandı ki, onların altında istiqrazlar (sintetik CDO) buraxmağa başladılar. Analitik şirkətlər bunun nə olduğunu bilmədiklərindən, onları buraxan investisiya şirkətlərinin məlumatlarına əsaslanıblar. Bəziləri bilirdi, lakin böyük müştərilərini itirməkdən qorxurdular. Riskli BBB səviyyəli istiqrazlardan daha da problemli aktiv yaratdılar, lakin onun təhlükə dərəcəsi artıq AAA-ya bərabər idi (ABŞ dövlət istiqrazları kimi), yəni tamamilə təhlükəsiz idi. Bu, milyonlarla dolları olan investorlara təminatsız qiymətli kağızlara investisiya qoymağa və bu reytinqdən aşağı olan aktivlərə investisiya etmək qadağan olunmuş pensiya fondlarından vəsait cəlb etməyə imkan verdi. Təbii ki, mənzil qiymətləri ucuzlaşmağa başlayanda belə bir piramida gec-tez dağılmalı idi. Bu baş verdi. Böyük investisiya şirkətləri, investorlar və sığorta agentləri müflis oldu.

İnvestorlar aşağı qiymətlərlə satılan ipoteka svoplarına, yəni ipoteka ilə təmin edilmiş daşınmaz əmlak sığortasına mərc etməklə bundan kapitallaşdırdılar. Yəni, o zaman onlara bir milyon dollar sərmayə qoyub, bir neçə yüz milyon əldə etmək mümkün idi, çünki heç kim sadəcə olaraq defolta inanmırdı.