Rusiyada ipoteka kreditləşməsi problemləri

2025 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2025-01-24 13:11

“İpoteka” anlayışı rus dilində çox yaxınlarda yaranıb. Ancaq az adam bilir ki, ölkə sakinlərinə mənzil almaq üçün nağd pul krediti vermək xidmətləri 1917-ci ildən mövcuddur. Demək lazımdır ki, o günlərdə bu cür əməliyyatlar çox populyar idi, çünki bu cür əməliyyatlar ciddi şəkildə tənzimlənirdi. Lakin mənzillər paylanmağa başlayanda bu təcrübə itirildi və nisbətən yaxınlarda bərpa edildi.

Bu gün təəssüf ki, belə əməliyyatlar vətəndaşlar arasında ən xoşagəlməz şeylərlə əlaqələndirilir. Bu təəccüblü deyil, çünki indi Rusiyada ipoteka kreditləşməsi məsələləri və bu xidmət növünün inkişaf perspektivləri kifayət qədər kəskindir. Kreditlərə nə olur. Niyə onlar indi daha az populyardır və bu qədər tənqid olunur?

Vətəndaşların öz daşınmaz əmlakı və subsidiyaları

İlk növbədə, ipoteka kreditləşməsinin problemləri ondan başlayır ki, bu gün vətəndaşların yalnız 10%-nin şəxsi yaşayış sahəsi var ki, bu da ümumi sahəsi adambaşına 18 m²-dən çoxdur. Buna əsasən insanların yalnız 1%-i daşınmaz əmlak ala bilirqazanılan pul.

Son nəticədə vətəndaşlar ən əlverişsiz şərtlər altında da olsa, ipoteka almaq üçün başqa çıxış yolu görmürlər. Eyni zamanda, iqtisadi vəziyyətə əsasən, kredit götürənlərin əksəriyyəti dövlət dəstəyi almalıdır. Lakin ölkədə dövlət subsidiyaları almaq istəyənlərin çoxluğu səbəbindən bu, həmişə mümkün olmur. Bu günə qədər Rusiya Federasiyasının 20 milyondan çox vətəndaşı ipoteka almaq istəyir. Bu çılğın rəqəmlərə əsasən aydın olur ki, tərtibatçılar davamlı olaraq evlər tikməlidirlər, bunu da qısa müddətdə etmək demək olar ki, mümkün deyil.

Rusiyada ipoteka kreditləşməsinin əsas problemi ondan ibarətdir ki, bu vəziyyətdə dövlət yalnız 26 il ərzində sosial proqramlar çərçivəsində bütün ehtiyacı olanları mənzillə təmin edə biləcək.

Onu da nəzərə almaq lazımdır ki, ölkədə ipoteka kreditləşməsi üçün qanunvericilik bazası hələ də kifayət qədər xamdır. Beləliklə, həm mənzil kreditləri, həm də subsidiyaların verilməsi ilə bağlı əlavə problemlər yaranır.

İnflyasiya

Belə görünür ki, ölkədə iqtisadi vəziyyətin yaxşılaşması ilə ipoteka kreditləşməsinin inkişafı problemləri arasında hansı əlaqə var? Bəli, əslində, təxminən 15 il əvvəl ştatda vəziyyət çox ağır idi və inflyasiyanın səviyyəsi sözün əsl mənasında miqyasından çıxdı. Bu gün vəziyyət daha müsbət görünür, lakin hələ də tam sabitlikdən uzaqdır. Bu, ilk növbədə kredit sisteminə aiddir.

Qeyri-sabit vəziyyətə görəVətəndaşlar sadəcə olaraq pullarını banklarda saxlamaq istəmirlər. Müvafiq olaraq, dövlət kredit təşkilatlarının əhaliyə kredit vermək üçün pul götürməyə sadəcə yeri yoxdur. Bu, həm də yüksək illik faiz dərəcələri və digər əlverişsiz kredit şərtləri ilə nəticələnir.

Nəticədə, ipoteka kütləvi məhsula deyil, hər kəsin ödəyə bilməyəcəyi xidmətə çevrilir.

Ümumi iqtisadi vəziyyət

Hər kəs bilir ki, ipoteka kifayət qədər uzun müddətdən sonra ödənilən kreditdir. Bir qayda olaraq, belə bir kredit 20-30 ilə qədər müddətə verilir. Beləliklə, Rusiya Federasiyasında ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı problemlər yaranır.

Fakt budur ki, bu cür uzunmüddətli kreditlər verən banklar iqtisadi sabitliyini itirməmək üçün ən azı müəyyən qədər ödəniş zəmanətinə malik olmalıdırlar. Öz növbəsində, borcalanların özləri də kifayət qədər təsirli ilkin ödəniş etdikləri mənzili ödəyə biləcəklərinə əmin olmaq istəyirlər. Bəs əhalinin gəlirləri vaxtaşırı dəyişirsə, necə təminat əldə etmək olar? Bu, maliyyə enişlərinə və enişlərinə gətirib çıxarır ki, bu da öz növbəsində dünya üzrə ümumi iqtisadi vəziyyətlə sıx bağlıdır.

Bunu əsas götürərək kredit təşkilatları riskləri nəzərə almağa və kreditin ödənilməməsi halında borcalandan cərimələri götürməyə məcburdur. Buna görə də bu gün hər kəs ipoteka ala bilmir, çünki gecikmə və ya götürülmüş krediti qaytara bilməmək halında, şəxs bankın nəzərə ala biləcəyi digər resursları təqdim etməlidir.ödənilməmiş borc.

Vətəndaşların aşağı ödəmə qabiliyyəti

İpoteka kreditləşməsinin problemlərindən və inkişaf perspektivlərindən danışırıqsa, onda başa düşmək lazımdır ki, bu sahə birbaşa ölkə sakinlərinin özlərindən, daha doğrusu, onların qazanclarının səviyyəsindən asılıdır. Bu gün əhalinin 60%-dən çoxu mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına ehtiyac duyur. Belə görünür ki, ipoteka bu insanlar üçün əsl xilas ola bilər. Amma təəssüf ki, hər kəs banka qazanc səviyyəsini təsdiq edən zəruri sənədləri təqdim edə bilmir.

İpoteka kreditləşməsinin şərtlərinə əsasən, aylıq ödəniş vətəndaşın və onun yaxınlarının rəsmi gəlirinin 40 faizindən çox olmadıqda kredit şəxsə verilir. Beləliklə, əgər borcalan hər ay təxminən 30 min rubl ödəyirsə, o zaman ən azı 75 min rubl qazanmalıdır.

Təəssüf ki, bu gün orta əmək haqqı bu səviyyəyə çatmır. Bu, ev ipoteka kreditləşməsi üçün əlavə problemlərə gətirib çıxarır. Bir çox vətəndaşlar arzuladığı krediti əldə etmək üçün sertifikatlarda maaşların şişirdildiyini göstərir və sonra kredit öhdəliklərinin öhdəsindən gələ bilmirlər.

Bazarın inhisarlaşdırılması

Rusiyada ilkin mənzil bazarı hələ də "şəffafdır". Evlərin tikintisi ilə məşğul olan firmalar o qədər də çox deyil və buna görə də şirkətlər arasında praktiki olaraq rəqabət yoxdur. Buna görə tərtibatçılar daşınmaz əmlak qiymətlərini kifayət qədər yüksək səviyyədə saxlaya bilirlərvirtual inhisara və kreditlər üzrə ilkin və sonrakı taksitlər üçün daha yüksək dərəcələrə gətirib çıxarır.

Buna uyğun olaraq, ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı problemlərin yeganə həlli yeni tikililərin qiymətlərinin aşağı salınmasıdır. Bunun baş verməsi üçün tikinti bazarının inkişafı lazımdır. Əgər ölkədə yeni inşaatçı şirkətlər yaranarsa, bu, mənzillərin qiymətini aşağı salmaqla yanaşı, həm də əhaliyə fayda verəcək. Yalnız bundan sonra ipoteka ictimai məhsula çevriləcək.

İnvestisiya üsulları

İpoteka kreditləşməsi ilə bağlı problemləri nəzərdən keçirməyə davam edərkən nəzərə almaq lazımdır ki, fiziki şəxslərdən banklara daxil olan pullar adətən orada 1 ildən çox olmayaraq saxlanılır.

Dövlət büdcəsi və maliyyə institutlarının güzəştli subsidiyalar vermək üçün kifayət qədər pulu yoxdur. Əhalinin ipoteka kreditləri üzrə dəstəklənməsi üzrə dövlət proqramlarının yaradılması üçün fond bazarlarının sabitləşdirilməsi lazımdır. Bu o deməkdir ki, qiymətli səhmlər və kağızlar aktiv şəkildə satılmağa və alınmağa başladıqdan sonra Rusiyada ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı problemlər qismən həll olunacaq.

Bu, ev almaq üçün kredit verən maliyyə institutları üçün yaxşı "yem" ola bilər. Belə olan halda banklar fiziki şəxslərdən deyil, hüquqi şəxslərdən pul alacağından, həmin vəsaitlər daha uzun müddət saxlanılacaq (müvafiq olaraq və təhvil veriləcək).

Miqrasiya siyasəti

Rusiyanın paytaxtında və böyük şəhərlərində bunu hamı bilirhəyat rayonlardan qat-qat yaxşıdır. Buna görə də insanların daha firavan və sabit vəziyyəti olan yerlərə köçməyə üstünlük verməsi təəccüblü deyil. Hər il ölkənin hər yerindən çoxlu sayda miqrant Moskvaya, Sankt-Peterburqa və digər meqapolislərə axışır. Bu baxımdan mənzilə tələbat da artır ki, bu da mənzillərin daha da bahalaşmasına səbəb olur. Müvafiq olaraq, kredit faizləri də yüksəlir və əhali ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı yeni problemlərlə üzləşir.

Onların həlli üçün təkcə tikinti və kredit təşkilatlarına deyil, həm də ölkənin mikroiqtisadiyyatının təkmilləşdirilməsinə yönəldilmiş kompleks tədbirlər həyata keçirilməlidir. Təbii ki, belə qlobal problemləri bir gecədə həll etmək olmaz.

Sosial proqramların sayı

Mənzil kreditləri ipoteka kreditləşməsi probleminin həlli üçün nəzərdə tutulmuş vasitələrdən biridir. Bu günə kimi gənc ailələr, müəllimlər, hərbi qulluqçular və əhalinin digər təbəqələri üçün şəraitin yaxşılaşdırılması istiqamətində bir sıra tədbirlər həyata keçirilir. Bununla belə, statistikaya görə, bu proqramların əksəriyyətinin ciddi təkmilləşdirmələrə ehtiyacı var.

Gənc həkimlər və çoxuşaqlı ailələr üçün artıq əlavə subsidiyalar hazırlanır. Amma pis xəbər odur ki, əksər maliyyə institutları sadəcə olaraq bu cür proqramlarla maraqlanmır, çünki bu halda onların gəlirləri azalacaq. Bankın sosial ipoteka kreditləşməsinə getdiyi yeganə vəziyyət maliyyə itkilərinin dövlətin özü tərəfindən ödənilməsidir.

Beləliklə, Rusiyada ipoteka kreditləşməsinin inkişafı problemləri həqiqətən qlobal xarakter daşıyır və onları bir anda həll etmək sadəcə olaraq mümkün deyil. Buna baxmayaraq, dövlət mənzil krediti faizlərini az altmaq üçün fəal tədbirlər görür.

Son bir neçə ildə çoxlu sayda banklar əhaliyə bu cür xidmət göstərənlərin siyahısına daxil edilib. Onların bir çoxu daha əlverişli şərtlər təklif edir və insanların seçim imkanı var. Bu onu deməyə əsas verir ki, dövlət ipoteka kreditləşməsinin bütün mövcud problemlərini dəyərləndirib və onların həlli yolları artıq qeyd olunub. Buna görə də, mənzil tezliklə Rusiya vətəndaşları üçün daha əlverişli olacaqdır. Sosial proqramların inkişafı və yeni tikinti şirkətlərinin yaranması ilə daşınmaz əmlakın alınması ilə bağlı vəziyyət tədricən sabitləşir.

İpotekanın inkişafı perspektivləri

Mənzil kreditləşməsinin gələcəyindən danışsaq, onda hər şey birbaşa tələbdən asılıdır. Bu gün ipotekanı əvəz edə biləcək alternativ olmadığından, zaman keçdikcə bu istiqamətin populyarlığının yalnız artacağı qənaətinə gəlmək asandır.

İpoteka kreditləşməsinin problemlərindən və inkişaf perspektivlərindən danışarkən əksər ekspertlər kifayət qədər nikbin proqnozlar verirlər. Bununla belə, indiyə qədər diqqət əsasən maaşları daha stabil olan orta səviyyəli menecerlərə yönəlib.

Mədəniyyət dərəcələrinin dəyişməsindən danışsaq, bu gün onlar inflyasiya səviyyəsindən 5% yüksəkdir. Onların kəskin azalması ilə banklar gətirib çıxara biləcək maliyyə problemləri olacaqipoteka proqramlarının çatışmazlığı.

Onu da nəzərə almaq lazımdır ki, indi ipoteka krediti ilə maliyyə institutları əmlak girovu ilə mümkün risklərdən sığortalanır. Lakin bu, onları borcalanın mümkün müflisləşməsindən qorumur. Əgər defolt baş verərsə, o zaman kredit götürən şəxsin sığorta məbləği əsas borcun yalnız bir hissəsini əhatə edəcək. Buna əsaslanaraq, maliyyə strukturu vətəndaşın özündən daha çox risk edir. Buna görə də bütün kredit risklərini nəzərə almaq və müvafiq proqramlar hazırlamaq vacibdir.

Problemlərin həlli yolları

Banklar mümkün itkilərə görə 100% kompensasiyanın ödəniləcəyinə əmindirlərsə, o zaman borcalanlara ipoteka almaq üçün belə ciddi tələblər qoyulmayacaq və ilkin ödəniş əhəmiyyətli dərəcədə azaldıla bilər.

Bu gün öz aktivlərini təmin etmək üçün maliyyə institutları borcalanlardan mənzil üçün qismən ödəniş tələb edir ki, bu da kredit üçün müraciət edərkən ödənilir və bütün mənzilin dəyərinin təxminən 30%-ni təşkil edir. Təbii ki, hər kəs bir anda belə bir məbləği yatıra bilməz. Bu, vətəndaşları uzunmüddətli bank krediti götürmək əvəzinə mənzil kirayə verməyə məcbur edir.

ABŞ-da artıq bu problem həll olunub və bu gün Amerika bankları ilkin ödənişsiz, yəni mənzillərin dəyərinin 100%-i kredit verirlər. Bu, məhz ipoteka riskləri sisteminin inkişafından sonra mümkün olub. Əgər bu təcrübə Rusiyada işə başlasa, bir müddət sonra yerli banklar da daha böyük kreditlər verməyə başlayacaqlar.

Lakin hər şey o qədər də sadə deyil. İpoteka kreditləşməsi, problemlər və onların həlli perspektivlərindən danışarkən bazar risklərini də unutmaq olmaz. Məsələ ondadır ki, mənzillərin qiymətində kəskin ucuzlaşma ehtimalı var. Bu vəziyyət həm borcalana, həm də kredit təşkilatına mənfi təsir edəcək.

Yaşayış sahəsi alarkən hər kəs əmin olmaq istəyir ki, zaman keçdikcə onun dəyəri nəinki aşağı düşməyəcək, əksinə nəzərəçarpacaq dərəcədə artacaq. Bunun sayəsində 10 ildən sonra mənzil satmaqla kifayət qədər yaxşı razılaşma əldə edə bilərsiniz. Belə vəziyyət bank üçün də sərfəli deyil, çünki bu halda o, illik faiz dərəcəsini az altmağa məcbur olacaq. Ona görə də daşınmaz əmlak bazarında sabitlik yaranmayana qədər bu sahədə optimal kredit şərtlərinə nail olmaq çətin olacaq.

Bundan əlavə, likvidlik riski kimi bir şeyə diqqət yetirməyə dəyər. Mövcud aktivlərin balanssızlığı səbəbindən bankın müəyyən edilmiş müddətdə öhdəliklərini yerinə yetirə bilməməsi ehtimalı deməkdir. Bu halda, öhdəliklər lazımi ödənişlər üçün kifayət etməyəcək.

İpoteka kreditləri qısamüddətli kreditlər və depozitlər hesabına formalaşdığı üçün belə hallar baş verir. Onlar da öz növbəsində vətəndaşları cəlb etməkdən çəkinirlər.

Beləliklə, ipoteka kreditləşməsi sahəsində sabitliyə yalnız yuxarıda göstərilən bütün istiqamətlərdə bu məsələyə toxunulduğu zaman nail olmaq mümkün olacaq. Vətəndaşlar nə qədər çox ipoteka, əmanət və kiçik kredit götürsələr, maliyyə institutlarının bir o qədər çox resursu olacaq.təşkilatlar. Eyni şey tikinti firmalarına, eləcə də yavaş-yavaş inkişaf etməyə başlayan dövlət proqramlarına aiddir.