Bina və tikililərin qiymətləndirilməsi: sənədlər, qaydalar və üsullar

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Bina və tikililərin qiymətləndirilməsi bir çox səbəblərə görə həyata keçirilə bilər. Çox vaxt bu, məbləği obyektin kadastr dəyərindən asılı olan əmlak vergilərinin ödənilməsinə aiddir. Bu rəqəmə yenidən baxmaq və vergi ödəmələri kimi daha az miqdarda pul qazanmaq üçün sahiblər ixtisaslaşdırılmış bir təşkilatdan müstəqil əmlakın qiymətləndirilməsini sifariş edirlər. Məqalədə prosedur üçün zəruri sənədlərin siyahısı, həmçinin bu hərəkətin həyata keçirildiyi qaydalar və üsullar təqdim olunacaq.

Niyə lazımdır?

Obyektin kadastr dəyərinə yenidən baxılması ilə bağlı səbəblərə əlavə olaraq, bina və tikililərin vəziyyətinin qiymətləndirilməsini tələb edən bir sıra digər hallar da var:

• Müəyyən bir tarixdə bazar dəyərinin müəyyən edilməsi ilə satış öncəsi hazırlıq. Prosedur istənilən növ əməliyyatı (alqı-satqı, mübadilə, icarə, səhmlərin qeydiyyatı və s.) tamamlamaq üçün lazımdır.
• Məhkəmənin qərarı ilə və ya məhkəmədə icraata baxılması üçün.
• Mülkə dəyən ziyanı hesablamaq üçün.
• Kredit və ya ipoteka əldə etmək üçün.
• Üçüntəşkilatın nizamnamə kapitalına obyektin əlavə edilməsi.

Müstəqil qiymətləndirmə kimə həvalə edilməlidir

Mütəxəssislər uyğun şirkət seçərkən aşağıdakı qaydalara əməl etməyi məsləhət görür:

• Axtarış sistemində, məsələn, Yandex-də regionunuzu göstərərək sual verin. Bu, çap mediasında reklam axtarmaqdan və ya dostlarınız və qohumlarınızdan müsahibə almaqdan daha məhsuldar olacaq.
• Bir neçə şirkətin reklamlarını öyrənin. İnternetdə nə qədər çox məlumat olarsa, şirkət bir o qədər etibarlı olar, lakin xidmətləri bir o qədər baha olar.
• Seçilmiş şirkətin saytını tapmalı və onu dizayn səviyyəsi, məzmunu, əlaqə səhifəsində olması və sualınızla bağlı məlumat baxımından öyrənməlisiniz.
• İcazələrin, şirkətin fəaliyyətinin qanuniliyini təsdiq edən şəhadətnamələrin, habelə peşə məsuliyyətinin sığortası şəhadətnamələrinin skan edilmiş surətlərinin saytda yerləşdirilməsini yoxlamaq lazımdır.
• İnternetdə rəy axtarmaq üçün tövsiyə olunur. Təbii ki, onlardan yalnız iki və ya üçü varsa, bu, həlledici əhəmiyyət kəsb etməyəcək, lakin mənfi müştəri rəylərinin olması əmlak sahibini xəbərdar etməlidir.
• Uyğun variant tapdıqdan sonra şirkətə zəng etməli, özünüzü təqdim etməli və sizi maraqlandıran mövzu haqqında danışmalısınız. Aydın və qısa cavablar düzgün seçim etməyə kömək edəcək. Keçib keçə bilməmək, cavab verən maşına minmək, bir işçidən digərinə keçmək müştərini xəbərdar etməlidir.

Bina və tikililərin qiymətləndirilməsi üçün sənədlər

Adətən sahibi olurdaşınmaz əmlak obyekti üçün bir neçə sənəd. Onlardan hansının prosedur üçün lazım olduğunu öyrənmək üçün seçilmiş qiymətləndirmə şirkəti ilə əlaqə saxlamalısınız. Bir qayda olaraq, şirkətin işçisi ilk görüşdə və ya telefon danışığında müştəri xidməti mütəxəssisinə nə təqdim edilməli olduğunu izah edəcəkdir. Hüquqi şəxsə məxsus bina və tikililərin bazar dəyərini qiymətləndirməyə imkan verən əsas sənədlər bunlardır:

• Əmlakın mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə.
• Obyektin istifadəsinə qoyulan məhdudiyyətlərə dair sənədlər.
• Məkanı göstərən bina və ya tikilinin təsdiq edilmiş sərhədləri.
• Mühasibat məlumatlarına əsasən verilmiş inventar kartı.
• İlkin (əvəzetmə) dəyəri və hesablanmış amortizasiya məbləği haqqında arayış.

Obyektin altına enmə hüququ ilə bağlı sənədlər:

• Texniki İnventarlaşdırma Bürosu tərəfindən verilmiş texniki pasport, obyektin çertyojları ilə.
• BTI-dən sənədlərin olmaması mühasibat uçotu məlumatlarına əsasən texniki şərtlərin verilməsini nəzərdə tutur.
• Şirkətin binanın daxilində və ya strukturun bir hissəsi kimi yerləşən əsas vəsaitlərinin siyahısı, habelə onların balans dəyəri.
• İzahat qeydi olan layihə sənədləri.
• Əmlakın faktiki köhnəlməsi üzrə komissiya aktları.

Dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə

Bu sənəd 2016-cı ilin iyun ayına qədər qanuni idi və hamı üçün verilmişdirdaşınmaz əmlak obyektləri. Sahibində, ünvanında, texniki xüsusiyyətlərində (məsələn, yenidənqurma ilə əlaqədar) dəyişiklik olduqda və ya Hüquqların Vahid Dövlət Reyestrinə (EGRP) lazımi düzəlişlər edildikdə, dərhal yeni sertifikat verildi.

2016-cı ilin yayından bəri sənəd verilməyib və siz USRR-dən bir ay ərzində etibarlı olan çıxarış alaraq sahibliyi təsdiqləyə bilərsiniz.

Obyekt məhdudiyyətləri

Burada bina və tikililərin qiymətləndirilməsi nəticəsində yüklülüklərin, kirayəçilərin, müqavilələrin, razılaşmaların və obyektin yekun qiymətinə şübhəsiz təsir edən hər hansı məhdudiyyətlərin olması barədə məlumat verilir. Muzdlu şirkətin mütəxəssisi tərəfindən obyektin dəyərinin müəyyən edilməsi proseduru zamanı məhkəmələrdə baxılan müxtəlif məhkəmə çəkişmələri xüsusi əhəmiyyət kəsb edir.

Məkan

Əmlakın ünvanı mülkiyyət şəhadətnaməsi, USRR-dən çıxarış, geodeziya planı, texniki və ya layihə sənədləri ilə təsdiqlənə bilər. Siz həmçinin qiymətləndirmə xidmətləri göstərən mütəxəssisə obyektin yerləşdiyi binanın, tikilinin və torpağın kadastr nömrəsini təqdim etməlisiniz.

Mühasibat məlumatları

Müəssisədə əsas vəsaitlərin uçotu həmişə aparılır. PBU 6/01 tələblərinə uyğun olaraq, əmlak balansda yerləşdirilir. Bundan əlavə, mütləq bir inventar kartı işə salınır. Kiçik firmalar üçün xarakterik olan əl ilə doldurula bilər. Bu halda, obyekt haqqında bütün dəyişikliklər də varəl ilə daxil edilir. Lakin əksər müəssisələr 1C-dən istifadə edirlər. Burada obyekt haqqında məlumatlar proqrama daxil edilir və hesab avtomatik olaraq saxlanılır.

Bina və tikilinin dəyişdirilməsinin dəyərini qiymətləndirmək üçün inventar kartının əl ilə doldurulmuş və səlahiyyətli şəxsin imzası ilə təsdiq edilmiş surəti işi aparan müəssisənin mütəxəssisinə verilir.

Torpaq üçün sənədlər

Qiymətləndiriciyə bina və ya tikilinin altında olan torpaq sahəsinin vəziyyəti haqqında məlumat vermək lazımdır. Kadastr nömrəsinə əlavə olaraq sənədlərin siyahısı var, bunlara daxildir:

• kadastr pasportu və ya planı;
• mülkiyyət şəhadətnaməsi (əgər o, 2016-cı ildən əvvəl verilibsə) və ya daimi daimi istifadə hüququ və 2016-cı ildən - USRR-dən çıxarış;
• müqavilə (icarəyə verildiyi halda).

Saytda yüklülük varsa, o zaman bina və tikililərin qiymətləndirilməsi üzrə işlərin həyata keçirilməsi üçün şirkətlə müqavilə bağlayarkən onlar da bildirilməlidir.

Texniki məlumat vərəqi

Belə bir sənəd adətən obyektin mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı prosedurundan əvvəl hazırlanır. Əmlak USRR-dən çıxarışla təsdiqlənən hüquqi şəxsə məxsusdursa və qeydiyyatdan keçdikdən sonra texniki xüsusiyyətlərində heç bir dəyişiklik baş verməyibsə, qiymətləndirici tərəfindən binanın və ya binanın qeydiyyat şəhadətnaməsi təqdim etməsi tamamilə mümkündür. daha əvvəl BTI tərəfindən hazırlanmış quruluş. Yeni sənəd sifariş etmək lazım deyil. Sahibindən əldə edilmədikdə belə, mütəxəssislərə müraciət edə bilərsinizdublikat əldə etmək üçün obyektin yerləşdiyi yerdə texniki inventar. Bu prosedur yeni mülkiyyət pasportunun verilməsindən bir neçə dəfə ucuz başa gələcək.

Obyekt alqı-satqı müqaviləsi əsasında əmlaka təhvil verilmişsə, texniki sənədlər isə yeni mülkiyyətçiyə verilməmişdirsə, qiymətləndirici mühasibat uçotu məlumatlarına uyğun olaraq qısa təsviri tərtib etməli və səlahiyyətli nümayəndəni imzalamalıdır. sahibinin.

Digər sənədlər

Şübhəsiz ki, bina və tikililərin dəyərinin qiymətləndirilməsi prosesinin maneəsiz davam etməsi üçün siz əmlakla bağlı bütün məlumatları muzdlu şirkətin mütəxəssislərinə təqdim etməlisiniz. Bu, binanın doldurulması ilə birlikdə, məsələn, sökülməsi çətin olan avadanlıqların qiymətləndirilməsi tələb olunduğu vəziyyətə aiddir. Əlavə olaraq layihə sənədlərinə nəzər sala bilərsiniz. Obyekt qismən məhv olarsa, o zaman əmlakın faktiki köhnəlməsini təsdiq edən komissiya sertifikatları verilməlidir.

Şəxslər üçün

Sahibkarın sahib olduğu mənzilin, evin və ya torpağın bazar dəyərini müəyyən etmək üçün ən çox qiymətləndirmə xidmətlərindən istifadə etməsi lazımdır. Bu halda, sənədlərin siyahısı kiçikdir və üç nöqtəyə enir:

• mülkiyyət sənədi;
• kadastr pasportu (torpaq üçün);
• texniki pasport (bina və ya mənzil üçün).

İstifadə olunan qiymətləndirmə üsulları

Mütəxəssisin dəyəri təyin edə biləcəyi üç üsul var:

• Analoq, hansını istifadə edərkənsatılan əmlakın son qiymətlərini müqayisə edin. Bu üsul evin qiymətləndirilməsi üçün uygundur. Qiymətləndirici cari ilin satışlarını öyrənir, satılan əmlakı hazırda qiymətləndirilən əmsalın köməyi ilə yekunlaşdırır. Beləliklə, əvvəlcə o, satılan mənzil haqqında məlumat tapır və təxmin edilən analoq üçün mövcud xüsusiyyətləri nəzərə alaraq onların qiymətini tənzimləyir. Sonra eyni seqmentdə bir neçə oxşar əmlakı müqayisə edir və orta qiyməti çıxarır.
• Bina və ya tikili tikmək üçün bütün xərcləri nəzərə alan bahalı. Çox vaxt bu, kiçik sahələri olan yeni tikilmiş mənzillərə aiddir. Bu, oxşar quraşdırma keyfiyyətinə malik eyni materiallardan və hətta oxşar memarlıq həlləri ilə eyni obyekti yenidən yaratmaq üçün indiki zamanda lazım olacaq vəsaitin miqdarına aiddir.

Yatırım zamanı gəlirlilik nəzərə alınmaqla bazar dəyərinin dəqiqliklə müəyyən edilə bildiyi gəlirli. Bu üsul ticarət sahəsinin qiymətini müəyyən etmək üçün yaxşıdır. Əvvəlcə gəlirliliyin hesablanacağı dövrü təyin edin. İkincisi, gözlənilən gəlirin miqdarı təxmin edilir. Üçüncüsü, hesablaşma dövründən sonra sahibin əldə edəcəyi mənfəət hesablanır. Dördüncüsü, yaxın gələcəkdə bütün gəlirlərin cəmi hesablanır

Əmlakın köhnəlməsi

Bütün daşınmaz əmlak obyektləri köhnəlməyə məruz qalır. Mühasibat uçotunda bu anlayış amortizasiya kimi müəyyən edilir, onun faizi hesablanmış amortizasiya əsasında hesablana bilər. Metodlarbina və tikililərin fiziki köhnəlməsinin qiymətləndirilməsi əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsində iştirak edən şirkətlər tərəfindən də istifadə olunur. Hal-hazırda, hər bir struktur elementin aşınmasının müəyyən edildiyi və sonra bütün göstəricilərin ümumiləşdirildiyi hesablamaya üstünlük verilir. Bu üsulla daşınmaz əmlak obyektinin dəyişdirilməsinin dəyəri mütləq nəzərə alınır.

Mütəxəssislər necə işləyir

Bina və tikililərin qiymətləndirilməsi üçün müqavilə bağlanarkən bir sıra qaydalara əməl olunur:

• Müştərinin dəyərini müəyyən etmək üçün təklif etdiyi obyektin təhlili.
• Servitutların, yüklülüklərin, ipotekaların müəyyən edilməsi.
• Hesablama metodlarının mövcudluğunun yoxlanılması ilə əmlak növünün aydın tərifi.
• İşə mane ola biləcək məhdudiyyətlər tapılır.
• Məlumatların yetərliliyinin müəyyən edilməsi ilə müştəri tərəfindən verilən məlumatların təhlili.

Qiymətləndirici öz işində aşağıdakı prinsiplərə əməl edir:

• İnsanlardan və şəraitdən müstəqillik.
• Qiymətləndirmənin obyektivliyi.
• Podratçı ilə müştəri arasında maraqların toqquşması yoxdur.
• Əmək müqaviləsinin məcburi bağlanması.
• Sorğunun vaxtı və mövzusu ilə bağlı aydın razılaşmaların yaradılması.

Beləliklə, əmlakı qiymətləndirərkən, sifarişçi istifadə üçün lazım olan bütün sənədləri podratçıya təqdim etməlidir. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi müddəti bundan asılı olacaq. Həm də izləyirpodratçının bağlanmış iş müqaviləsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi üçün ilkin şərt olan obyektə girişi qiymətləndirmə şirkətinin nümayəndəsinə təqdim edin.