Yeni bina və ya "ikinci dərəcəli": hansını almaq daha yaxşıdır?

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Bir çox ev alıcılarını maraqlandıran əsas suallardan biri yeni bina və "ikinci dərəcəli" bina arasında seçimdir. Hər iki növ mənzilin qiymətləri çox da fərqlənmirsə, seçim ciddi şəkildə mürəkkəbləşir. Hər bir variantın müsbət və mənfi cəhətləri var, buna görə də bir ev almağa çox məsuliyyətlə yanaşmaq lazımdır. Axı bu mənzildir və bəzilərinin qiyməti yüz minlərlə dollar ola bilər.

Yeni bina və ya "ikinci dərəcəli" - hansı daha yaxşıdır?

İlkin mənzil əvvəllər heç kimə qeydiyyatda olmayan mənzildir. Əslində, onlar çox vaxt ilkin mənzil kimi tikilməmiş mənzilləri satmağa çalışırlar.

Qeyd edək ki, yeni tikilən və ya inkişafı planlaşdırılan evlərdə mənzillərin satışı 214-FZ saylı Qanunla tənzimlənir. Bu qanun inşaatçıya ev tikmək və onu istifadəyə vermək, proqram iştirakçılarına (alıcılara) müqavilədə müəyyən edilmiş mənzilləri (obyektləri) təhvil vermək məcburiyyətindədir.tikinti).

Ev istifadəyə verildikdən sonra obyektin qəbul aktı imzalanır. Eyni zamanda, alıcılar yeni tikilidə mənzilə mülkiyyət hüququnu qeydiyyatdan keçirməli olacaqlar. Dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə alındıqdan sonra mənzil statusu avtomatik olaraq ilkin statusdan ikinciliyə dəyişəcək.

"İkinci əl" nədir?

Reseller mənzili kiməsə məxsus olan, yəni fiziki və ya hüquqi şəxsin mülkiyyətində olan mənzildir. Bu halda mənzil özəl, bələdiyyə və ya dövlət ola bilər. Ancaq yenə də ikinci evdir. Buna görə də altı ay və ya bir il əvvəl tikilmiş yeni mənzillər də əslində yeni olsa da, artıq ikinci dərəcəli mənzillər hesab olunur. Buna görə də, ilkin olaraq hansının daha yaxşı olduğunu söyləmək mümkün deyil - yeni bina və ya "ikinci dərəcəli", çünki hər iki mənzil yeni ola bilər.

Bələdiyyə mənzillərinə gəlincə, insanlar orada sosial əmək müqaviləsi ilə yaşaya bilərlər. Onların dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnaməsi yoxdur, lakin yaşadıqları mənzil yenə də ikinci dərəcəli hesab olunur, çünki onların hələ də mülkiyyətçisi - bələdiyyə var.

Hər iki növ mənzilin müqayisəsi üçün meyarlar

Nəyin daha yaxşı olduğunu dəqiq müəyyən etmək mümkün deyil - "ikinci dərəcəli" və ya yeni bina, çünki ilkin mənzillərin ikinci dərəcəli mənzillərə nisbətən aşkar üstünlükləri yoxdur. Hər şey vəziyyətdən və şərtlərdən asılı olacaq. Düzgün seçim etmək və nəhayət, nəyin daha sərfəli olduğuna özünüz qərar vermək istəyirsinizsə - "ikinci dərəcəli" və ya yeni bina, o zamanaşağıdakı meyarları nəzərə alın:

1. Xərc. Əgər "ilkin" haqqında danışırıqsa, onda bir nümunə var: mənzilin kvadrat metrinin dəyəri obyektin tikintisi mərhələsindən asılıdır. Ən erkən mərhələdə kvadrat metrə görə qiymət aşağı olacaq və bu, ilkin mənzilin əsas üstünlüyüdür. "İkinci əlin" qiyməti həmişə yüksəkdir və bu sabit qiyməti aşağı salmaq mümkün deyil.
2. Zamanlama. İkinci dərəcəli mənzil alarkən, əməliyyatın bağlanmasından dərhal sonra ona keçə bilərsiniz. Ancaq "ilkin" ilə bu mümkün deyil. Alıcı sövdələşmə bağlayır və təməl çuxurunu qazma mərhələsində bir ev alırsa, onda daha iki il gözləməli olacaqsınız. Əgər tikintinin başa çatma mərhələsində sövdələşmə bağlasanız, onda kvadrat metrə görə qiymət daha yüksək olacaq, lakin siz cəmi üç-dörd ay gözləməli olacaqsınız.
3. İnvestisiyalar. Yeni binada mənzil alarkən, alıcıya kobud bitirmə üçün təklif olunur. Bu o deməkdir ki, təmirə, tikinti materiallarının alınmasına, avadanlıq və mebel alınmasına çoxlu pul qoymalı olacaqsınız. Təkrar mənzil bazarında mənzil alarkən tez-tez təmirli mənzillərə rast gəlmək olar. Təmir çox vaxt ucuz və ya köhnə olsa da, belə bir mənzil olduqca yaşamaq üçün əlverişlidir. Beləliklə, əlavə investisiya məsələsi mənzil seçimi zamanı aktualdır.
4. Assortiment. Təkrar mənzil bazarı daha genişdir və burada daha çox təklif var. Adətən yeni tikililərdə ən uğurlu mənzillər qazıntı mərhələsində alınır. İnkişafın sonuna qədər ən əlverişsiz variantlar satışda qalır.
5. Qeydiyyat. Yeni tikilidə qeydiyyatdan keçmək qeyri-mümkündür, çünki yaşayış icazəsi almaq üçün ya sizdə olmalıdırmülkiyyət hüququnun qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə və ya artıq dövlət mənzilində qeydiyyatda olan qohumunun olması.
6. Mümkün gəlir. Artıq yuxarıda da yazılıb ki, hər kvadratmetrin qiyməti tikinti mərhələsi ilə düz mütənasib olaraq artır. Buna görə də, qazıntı mərhələsində investisiya qoyarkən, gələcək mənzilin sahibi illik 30% -ə qədər qazanc əldə edə bilər. Tikinti gecikmədən gedirsə, bu belədir. İkinci dərəcəli mənzilin qiymətinin artacağına zəmanət vermək olmaz, lakin bazar amilləri səbəbindən dəyişir. Ancaq ikinci dərəcəli mənzili kirayə verməklə pul qazana bilərsiniz. Bu vəziyyətdə qazancın miqdarını hesablamaq çətindir. Hər şey qiymətdən, ərazidən və bir çox digər amillərdən asılıdır.
7. İpoteka. İpoteka ilə "İkinci" və ya yeni tikili də götürülə bilər. Bununla belə, yeni tikilidə mənzil almaq üçün ipoteka krediti verilməsində çoxlu müxtəlif çətinliklər yaranır. Banklar hələ tikilməmiş mənzillərin heç vaxt bitməməsi riski olduğundan kredit verməməyə çalışırlar. Ən çox bir və ya bir neçə bank belə kredit verə bilər və bunun üçün şərtlər əlverişsiz ola bilər. Tipik olaraq, ilkin mənzil üçün tarif ikinci dərəcəli mənzillə müqayisədə 2-3% yüksəkdir.
8. Qanuni təmizlik. Yeni ev alarkən onun qanuni baxımdan təmiz olduğuna 100% əmin ola bilərsiniz. Əvvəllər heç kim yaşamayıb və burada alıcı yeni sahibidir. Təkrar bazardakı mənzillərin bəzən bir neçə sahibi var idi. Və çox vaxt onların necə insanlar olduğu və mənzildə nə etdikləri bilinmir.

Bundan başqa, yeni tikililərdə həmişə təzə kommunikasiyalar və mühəndis sistemləri mövcuddur. Təkrar bazarda kommunikasiyalar köhnələ bilər və dəyişdirilməsini tələb edə bilər, buna görə də bu halda bu, yeni binanın lehinə bir üstünlükdür. Həmçinin, “əsas” əmlak alarkən narkoman və ya alkoqoli yaxınlıqda yaşamaq şansı çox aşağıdır.

Risklər

Yeni tikilməkdə olan binada mənzil alarkən tikinti şirkətinin müflis olması və tikintinin bitməməsi riski var. Bu vəziyyətdə pulunuzu geri ala bilməzsiniz. Öncədən görmək qeyri-realdır. Təcrübə göstərir ki, çox vaxt tikinti şirkətləri mənzillərin çatdırılmasını gecikdirir və alıcılar bu barədə heç nə edə bilmirlər. Təbii ki, hökumət tərtibatçıların iflasdan icbari sığortası haqqında qanunları nəzərdən keçirməklə bu riski az altmağa çalışır. Ancaq hələ də bir risk var və hətta gecikmə cəzaları tərtibatçının son tarixləri gecikdirməsinə mane olmur. Yeni bina və ya "ikinci dərəcəli" arasında seçim edərkən bu riskləri xatırlamaq lazımdır. Lakin layihəçiyə etibar edilirsə və səlahiyyətə malikdirsə, ondan mənzil almaq riski kəskin şəkildə azalır.

Lakin təkrar mənzil bazarında da risklər var. Onlar alqı-satqı müqaviləsinin icrası ilə bağlıdır. Alıcı bütün pulu ödədikdən sonra bu müqavilə məhkəmədə ləğv edilə bilər. Daşınmaz əmlak üzərində qanuni mülkiyyətə malik üçüncü şəxslərin meydana çıxması halları da var. Bu halda alqı-satqı müqaviləsinə yenidən xitam verilə bilər və əqd etibarsız sayılacaqdır. Bu vəziyyətdə pulunuzu itirəcəksiniz vəevsiz qalmaq. Xoşbəxtlikdən, bütün bu riskləri səriştəli bir vəkilin köməyi ilə bərabərləşdirmək olar, lakin onun xidmətləri baha ola bilər.

Yeni binanın üstünlükləri

Yeni tikililərdəki mənzillərin aşağıdakı üstünlükləri var:

1. Onlar müasir materiallardan hazırlanıb. Bu, dolayı yolla onların daha davamlı və etibarlı olması deməkdir.
2. Onlar yaxşı dizayn edilib və demək olar ki, həmişə genişdir.
3. Təkmə rahatdır və müasir standartlara uyğun hazırlanmışdır.
4. Enişlər təmiz və böyükdür. Eyni şey girişlərə də aiddir.
5. Bütün mənzillərin ikiqat şüşəli pəncərələri var.
6. Su və qaz sayğacları hər yerdədir.
7. İşləyən liftlər var, bəzi evlərdə hətta yük liftləri var.
8. Yer altı və həyətdə parkinq var.

Əsas üstünlük kimi yeni binanın qiyməti

Bütün bu üstünlüklər ən mühüm üstünlüklə - xərclə müqayisədə kiçikdir. İlkin mənzilin ən yüksək populyarlığı qiyməti təmin edir. Əgər qazıntı mərhələsində belə bir mənzil alsanız, o zaman yeni binada bir mənzil təkrar mənzil bazarında eyni mənzildən 30% ucuz ola bilər. Yəni, şərti olaraq yaxşı bir "ikinci dərəcəli" 100 min rubla başa gəlirsə (qiymət nümunə olaraq götürülür), onda eyni "əsas" yalnız 70 minə başa gələcək. Düzdür, o, təxminən bir il, hətta iki il gözləməli olacaq.

Yaşayış sahəsi və gücləndirilmiş təhlükəsizlik

Xeyrinə başqa bir arqument"primaries" - geniş yaşayış sahəsi. Müasir layihələr sakinlərə geniş ərazini təmin edir. Məsələn, Rusiyada ən populyar yeni panel evlər (P-44T seriyası) 38 "kvadrat" bərabər bir mənzil üçün minimum sahəni təmin edir. Ancaq köhnə bir panel evində bir otaqlı mənzilin sahəsi 30-33 kvadratmetr ola bilər. Bu köhnə ev tikildiyi zaman standart idi.

Hansının daha yaxşı olduğunu hələ də bilmirsiniz - "ikinci əl" yoxsa yeni tikili? O zaman sizə başqa bir arqument təqdim edirik: yeni tikililərdə yeni təhlükəsizlik tələblərinə əməl olunur, yeni texnologiyalar və materiallardan istifadə olunur. Bəzi elementlər üçün də zəmanət var: tavan, mühəndis avadanlıqları, divarlar və pəncərələr. Əgər beş il ərzində kirayəçi mənzilin düzgün istismarı ilə bağlı olmayan problemlərlə qarşılaşarsa, o zaman inşaatçı ilə əlaqə saxlayaraq qüsurun aradan qaldırılmasını və dəymiş zərərin ödənilməsini tələb edə bilər.

Mənzilin qanuni təmizliyi

Hansı mənzili - yeni bina və ya "ikinci dərəcəli" alacağınızı seçərkən onu da yadda saxlamalısınız ki, ikinci dərəcəli mənzillərin tarixdə "qaranlıq keçmişi" ola bilər. Ancaq yeni tikililər qanuni olaraq həmişə təmizdir və mənzilinizə sahib olan satıcının hansısa qohumunun görünəcəyindən narahat olmaq lazım deyil. Yeganə risk qazıntı mərhələsində mənzil tikintisi zamanı mümkün pul itkisi ilə bağlıdır. Lakin mühəndislik şəbəkələrinin və ya sənədlərin həyata keçirilməsi ilə bağlı tərtibatçı ilə problemlər yaranarsa, bu, sadəcə obyektin tamamlanma müddətini təxirə salacaqdır. Tərtibatçının müflis olma ehtimalı azdır. Çox güman ki, o, ümumilikdə iflasdan sığortalanacaq. Lakin, ümumiyyətlə, kədərli hallar var ki, nədənsə, inşaatçı obyekti dondurur, sonra isə tikintisi başa çatmamış binada mənzil alan insanlar onları almır və pulu geri qaytara bilmir.

İnfrastruktur və abadlıq

Həmçinin yeni tikilidə mənzil alarkən şəhərin infrastrukturu zəif inkişaf etmiş hissəsinə daxil olmaq şansı var. Adətən, inşaatçı əvvəlcə yaşayış binasını istifadəyə verir və yalnız illər sonra onun ətrafında mağazalar, məktəblər, uşaq bağçaları və digər obyektlər görünür. Buna görə də, belə bir mənzil alarkən, əvvəlcə ərzaq məhsulları üçün səyahət etməli olacağını başa düşməlisiniz. Baxmayaraq ki, əgər şəhərin mərkəzində yeni bina tikilirsə, onda oradakı mənzilin qiyməti çox yüksək olacaq.

Başqa bir dezavantaj şəraitin olmamasıdır. Yeni bir evdə bir mənzil kommunal xidmətlər olmadan belə beton qutudur. Burada heç nə yoxdur, ona görə də siz ətrafın abadlaşdırılmasına pul və səy sərf etməli olacaqsınız.

"İkincil"in üstünlükləri

Yeni bina və ya "ikinci dərəcəli" bina arasında seçim edərkən sonuncu tip mənzillərin mənfi və üstünlüklərini də xatırlamalısınız. Müsbət tərəflərdən başlayaq:

1. Yeni aldığınız mənzilə dərhal köçmək imkanı.
2. Belə mənzildə mühəndis kommunikasiyaları və bir növ təmir olacaq ki, bu da artıq sizə burada yaşamağa imkan verir.
3. Böyük çeşid. Təkrar mənzil bazarı böyükdür və siz tez-tez müxtəlif variantlar arasında seçim edə bilərsiniz. Və bu mümkündürmetroya yaxın və pəncərədən gözəl mənzərəsi olan mənzil tapın.

Təkrar mənzil bazarında mənzillərin mənfi cəhətləri

Təbii ki, bütün bu üstünlüklər çox vaxt alıcıları təkrar mənzil bazarını nəzərdən keçirməyə sövq edir. Ancaq hansı mənzilin daha yaxşı olması barədə danışarkən - yeni bina və ya "ikinci dərəcəli", mənfi cəhətləri mütləq qeyd etməlisiniz:

1. Kvadrat metr üçün yüksək qiymət.
2. Xoşagəlməz faktları gizlədə bilən uzun hekayə. Gələcəkdə hüquqi problem olmadan yaxşı mənzil almaq üçün siz mənzilin tarixini və “təmizliyini” yoxlaya bilən peşəkar hüquqşünasa sərmayə qoymalı olacaqsınız.
3. İstinad divarları ömrü boyu zəifləmiş ola bilər.
4. Mühəndislik kommunikasiyaları köhnədir və tezliklə dəyişdirilməsini tələb edə bilər və ya onlar daha on il işləyə bilər.

Evin bərbad olması mümkün çatışmazlıq kimi

Ancaq zəif divarlar və kommunal xidmətlər 20-25 il əvvəl tikilmiş evdə ola bilər. Evin cəlbedici görünüşünə baxmayaraq, ümumi vəziyyəti pis ola bilər, buna görə də ev alarkən, mühəndis sistemlərini və evin özünün möhkəmliyini yoxlamaq məsləhətdir. Bunun üçün mütəxəssislərin ekspert qiymətləndirmələrinə pul xərcləməli olacaqsınız. Bəzən belə bir vəziyyət yarana bilər ki, siz kommunikasiyaları dəyişdirmək və evin strukturunu gücləndirmək üçün işlər aparmaq üçün mənzilin dəyərinin yarısını sərf etməli olacaqsınız. Buna görə də, hansı mənzili almaq daha yaxşı olduğunu diqqətlə düşünməyə dəyər - "ikinci dərəcəli" və ya yeni bir bina. Həm orada, həm də orada müsbət və mənfi cəhətləri var. Hansının daha yaxşı olduğunu ümumiləşdirmək mümkün deyil. Köhnə evlə yeni binadakı konkret mənzilləri müqayisə etmək lazımdır.

Rəylərin əhəmiyyəti varmı?

Yenidən satış və ya yeni bina seçməyinizə kömək edəcək son meyar sakinlərdən və alıcılardan gələn rəydir! Məsələn, inşaatçı yeni bir ev tikirsə, bu barədə rəyləri oxumağınızdan əmin olun. Alıcılar onun haqqında mənfi danışa bilər, çünki keçmişdə tikinti prosesini xeyli gecikdirirdi. Tərtibatçı yenidirsə, siz də ona xüsusi etibar etməməlisiniz, lakin qüsursuz reputasiyası və yaxşı rəyləri varsa, ona etibar etmək olar.