Torpaq sahəsinin kadastr dəyəri necə müəyyən edilir: düstur və hesablama qaydası

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin nə olduğunu başa düşmək o qədər də çətin deyil. Bu, Dövlət Daşınmaz Əmlak Kadastrında (GKN) müəyyən edilən qiymətdir. Dəyər müvafiq fəaliyyət nəticəsində alınan məlumatlar əsasında müəyyən edilir. Kadastr dəyəri əsasən torpaq sahəsinin fərdi xüsusiyyətlərindən, xüsusən onun yerləşdiyi yerdən, sahəsindən, təyinatından, kateqoriyasından, habelə bazar qiymətindən asılıdır. Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin necə müəyyən edildiyi haqqında ətraflı məlumatı məqalədən öyrənin.

Niyə kadastr qiymətləndirməsi aparılır

Prosedur uyğun qiymətin müəyyən edilməsinə yönəlmiş bir sıra fəaliyyətləri əhatə edir. Onun zəruriliyi aşağıdakı səbəblərlə izah olunur:

• Torpaq üçün vergi rüsumunun düzgün hesablanması.
• Daşınmaz əmlak obyektləri ilə əməliyyatlar üçün etalon kimi xidmət edir (maksimumun düzgün tərifi ilə)bazar qiymətinə yaxın).
• Torpaq parçasının mülkiyyət hüququnu təsdiq edir. Beləliklə, torpaq sahəsinə nəinki sahiblik və istifadə, həm də sərəncam vermək mümkündür. Məsələn, o, satıla, girov qoyula və ya miras qala bilər.
• Münaqişələrdən və müvafiq olaraq məhkəmə çəkişmələrindən qaçmağa imkan verir.

Qanunvericilik Çərçivəsi

Daşınmaz əmlak baxımından siyahıyaalma və kadastr Rosreestr mütəxəssisləri tərəfindən həyata keçirilir. Baxılan mövzu ilə bağlı əsas normativ aktlar bunlardır:

• 221-FZ saylı "Kadastr fəaliyyəti haqqında" Qanun.
• Qanun “Dövlət haqqında. daşınmaz əmlakın qeydiyyatı” № 218-ФЗ.
• "Rusiyada qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" Qanun № 135-FZ.
• Hökumətin "Kadastr qiymətləndirməsinin aparılması qaydaları haqqında" 316 saylı Qərarı.
• 237-FZ nömrəli "Dövlət kadastr qiymətləndirilməsi haqqında" qanun.

Ödəniş dəyəri və kadastr dəyəri: fərqlər

Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin nə olduğunu öyrəndikdən sonra siz geri alma qiyməti anlayışını başa düşməlisiniz. Bu vəziyyətdə, icarəyə götürülmüş ərazinin mülkiyyət hüququnun ötürülməsi prosesi üçün xüsusi olaraq müəyyən edilmiş bir parametrdən danışırıq. Daha sadə dillə desək, geri qaytarma əvvəllər başqa şəxsə məxsus olan əmlakın alındığı qiymət deməkdir.

Belə daşınmaz əmlak təkcə fiziki şəxslərə deyil, həm də dövlətə, eləcə də bələdiyyəyə məxsus ola bilər. Buna çox vaxt “torpaq sahəsinin kadastr dəyəri ilə dəyəri” deyilir. Bu, dəyərin kadastr dəyərinə əsasən hesablanması ilə izah olunur.

Eyni zamanda, bu anlayışları qarışdırmaq olmaz, çünki alış qiyməti statikdir, yəni daşınmaz əmlakın qiymətlərinin dəyişməsinə baxmayaraq dəyişməzdir. Bununla belə, torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin müəyyən edilməsinə inventarizasiyadan sonra 3 ildən 5 ilə qədər olan vaxt intervalında yalnız bir dəfə baxılır. Bundan əlavə, yenidən qiymətləndirmənin təşəbbüskarı həm də torpağın sahibi ola bilər.

Ən ucuzu 25 ildir ki, mülkiyyətində olan torpaqları almaqdır, üzərində isə əsaslı tikililər tikildikdə. Onda bələdiyyə torpaqları üçün kadastr qiymətinin yalnız 20%-i, dövlət torpaqları üçün isə yalnız 25%-i ödənilməli olacaq.

Kadastr reyestri

Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin qiymətləndirmə fəaliyyəti nəticəsində əldə edilmiş torpaq sahələrinin kadastrına uyğun qiyməti haqqında məlumatı saxlayan hissəsi başa düşülür. Onlar həyata keçirildikdən sonra torpaq sahəsi yenidən qiymətləndirilir (bu, mülkiyyətçinin təşəbbüsü ilə də həyata keçirilə bilər). Hər bir torpaq sahəsinin özünəməxsus kadastr nömrəsi olduğu reyestrdə daha dəqiq məlumatlar da göstərilir. Buraya həmçinin inventardan sonra müəyyən edilən hal-hazırda bazar tərəfindən təklif olunan dəyişən qiymətlər də daxildir.

Bələdiyyə torpaqlarının qiymətinin müəyyən edilməsi

Təxmini yerli hökumətlər (rayonlar, şəhərlər, qəsəbələr) tərəfindən sifariş verilə bilər. Bələdiyyə üçün torpaq sahəsinin kadastr dəyəri necə müəyyən edilir? Sinifmövcud bazar qiymətləri əsasında həyata keçirilir. Eyni zamanda, torpaq sahələrinin təyinatı ilə bağlı məlumatlar da nəzərə alınır.

Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar fərdi yaşayış evinin tikintisi, o cümlədən bağçılıq və bağçılıq, qarajlar və ya yaşayış binasının tikintisi üçün istifadə oluna bilər. Eyni zamanda, Torpaq Məcəlləsi, Şəhərsalma Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş və digər hüquqi aktlarda olan standartlar nəzərə alınır.

Bələdiyyəyə məxsus ünvanda əmlakın dövlət kadastr dəyəri aşağıdakı kimi qiymətləndirilir:

1. Hazırlıq mərhələsi. O, zəruri məlumatların, yəni tənzimləyici məlumatların və yaxın gələcəkdə bazar tendensiyaları haqqında məlumatların toplanması və işlənməsindən ibarətdir. Bundan əlavə, yaşayış məntəqəsi, ekoloji vəziyyət, iqlim məlumatları dəqiqləşdirilir, torpaqların təsnifatı aparılır.
2. Ərazinin rayonlaşdırılması. Onun hüdudları daxilində yaşayış zonası ayrılır (fərdi və çoxmənzilli binaların tikintisi üçün); istehsal (sənaye binalarını, anbarları və digər oxşar obyektləri yerləşdirmək üçün); dövlət və biznes (səhiyyə müəssisələri, məişət xidmətləri, elm, mədəniyyət və digər müəssisələrlə); nəqliyyat və mühəndis infrastrukturu (nəqliyyat və rabitə obyektləri və kommunikasiyaları üçün); kənd təsərrüfatı (bağlar, otlaqlar, mətbəx bağları və binaları ilə); istirahət (istirahət, meşə parkları, çimərliklər üçün).
3. Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin hesablanması düsturundan istifadə olunur. İşlənməmiş torpaq statik qiymət analizindən istifadə etməklə qiymətləndirilir,bazarın təklif etdiyi, habelə müvafiq sahələrin inkişafı xərcləri. Tikintilər tərəfindən zəbt edilən torpaq sahəsinin vahid sahəsinin dəyəri infrastrukturun dəyişdirilməsi dəyəri metodundan istifadə etməklə hesablanır.
4. Kadastr dəyərinə görə rayonlaşdırma.
5. Son mərhələ. Bu mərhələdə kadastr qiymətləndirməsi nəticəsində əldə edilən məlumatların yekun emalı, habelə onların Rosreestr-ə daxil edilməsi həyata keçirilir.

Prosedur başa çatdıqdan sonra qiymətləndirmə zonasındakı torpağın kadastr dəyəri müəyyən edilir. Bu, eyni xüsusiyyətlərə malik ərazidə yerləşən torpaq sahəsinin vahid sahəsinin bazar dəyərinə bərabərdir.

İctimai torpaqların qiymətinin müəyyən edilməsi

Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin necə müəyyən edilməsi prosesinin bir xüsusiyyəti, bu halda, müxtəlif əmsalların (həm azaldılması, həm də artırılması) istifadəsidir. Onlar asılıdır:

• Bölgələrin yerləri.
• Onun bazar qiyməti.
• Rabitə sistemlərinin inkişaf səviyyəsi.
• Nəqliyyat əlçatanlığı.
• Nəzərdə tutulan istifadəyə uyğunluq səviyyəsi.
• Yaşayış və ya qeyri-yaşayış obyektlərinin olması.

Müxtəlif ərazilərdə eyni xüsusiyyətlərə malik olsa belə, bazar dəyəri fərqli olduğu üçün kadastr qiyməti də fərqlidir. Bununla belə, fərq əhəmiyyətli ola bilər.

Yaşayış məntəqələrində torpağın qiymətinin müəyyən edilməsi

Ümumiyyətlə qiymət kadastrla eyni şəkildə müəyyən edilirtorpağın dəyəri, əgər bələdiyyəyə məxsusdursa. Lakin yaşayış məntəqələrinə xas olan bir sıra xüsusiyyətlər var.

Beləliklə, onlar həm torpaq sahələrinin sərhədlərinin dəqiqləşdirilməsinə, həm də təyinatına uyğun olaraq ərazinin zonalara bölünməsinə çox diqqətlə yanaşırlar. Qiymətləndirmənin məqsədləri bunlardır:

• Qəsəbəyə məxsus torpaqların vergitutma bazasının formalaşdırılması.
• Ərazi və iqtisadi göstəricilərə görə yenilənmiş rayonlaşdırma sxeminin hazırlanması.
• Kirayə təsdiqi.
• Əmlakın uzun müddətə satıldığı və ya icarəyə götürüldüyü qiymətin təyin edilməsi.
• Torpaqları bələdiyyə ehtiyacları üçün müsadirə edilən şəxslərə kompensasiyanın daha dəqiq məbləğinin tərtib edilməsi.
• Müxtəlif inkişaflar üçün ən perspektivli inkişaf sahələrinin obyektiv müəyyən edilməsi.

Şəhərətrafı ərazinin qiymətinin müəyyən edilməsi

Obyektiv məlumat əldə etmək üçün bu halda aşağıdakı xüsusiyyətlər nəzərə alınmalıdır:

• Torpaq sahəsinin kadastr planında yerləşməsi (uzaq rayonda eyni qiymətdən ucuz qiymətləndirilir, lakin müvafiq infrastruktura malik şəhərə yaxın ərazidə yerləşir).
• Kvadrat.
• Rabitə (işıq, qaz, santexnika, kanalizasiya).
• Lot kateqoriyası.
• Ərazinin ekoloji vəziyyəti.
• Bazar qiyməti məlumdursa, kadastr qiyməti eyni məbləğdə müəyyən edilir.

Bir sahənin qiymətinin müəyyən edilməsimeşəlik

Meşələri olan torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin hesablanmasının özəlliyi ondan ibarətdir ki, hər bir halda qiymət konkret ərazi üçün müəyyən edilir:

• Rusiya regionları daxilində.
• Leshoz zonası daxilində.
• Meşələrlə əhatə olunmuş meşə təsərrüfatı əraziləri daxilində.

Meşə zonasında yerləşən sahələrin dəyəri təsərrüfat fəaliyyəti üçün ərazilərdən istifadəyə görə ödənilən illik icarə haqqının müvafiq məbləğinin kapitallaşdırılması nəzərə alınmaqla hesablanır. Hesablamada odun yığımının parametrləri nəzərə alınır.

Hesablama və təsdiq

Qiyməti inventar əsasında düzgün hesablamaq üçün müxtəlif parametrləri nəzərə almalısınız. Torpağın kadastr dəyərinə nə təsir edir? Onlardan ən əhəmiyyətlisi korreksiyaedici amillərdir. Onların istifadəsi qiymətlərin formalaşmasına təsir edən amilləri ləğv edir. Məsələn, ərazidə köhnəlmiş hesab edilən strukturlar varsa və ya ərazi daşqınlar səbəbindən su altında qalırsa, kadastr dəyərini azaldan bir əmsal istifadə olunur. Əksinə, vurma faktorunun tətbiq edildiyi vəziyyətlər var.

Bu, həmçinin kadastrın qiymətinin xüsusi göstəricisini də əhəmiyyətli edir. Xüsusi ölçü bir kvadrat metrə bərabər olan sahəyə əsasən hesablanır. Bu göstərici hər rüb müəyyən edilir. Yerləşdiyi ünvanda əmlakın kadastr dəyəri aşağıdakı kimi müəyyən edilir:

1. Xərclərə təsir edən amillər tanınır.
2. Standart götürülübəmlaklara ən uyğun sayt.
3. Oxşar xüsusiyyətlərə malik istinad süjetlərinin alt qrupu yaradıldı.
4. Data hər bir alt qrup üçün toplanır və sonra təhlil edilir.
5. Sonra statistik məlumatlar modelləşdirilir və bazar dəyərinə təsir edən amillər müəyyən edilir.
6. Vahid dəyərini hesablayın.

Alınan məlumatlara əsasən bütün torpaq sahələrinin kadastrına uyğun qiymət hesablamaq mümkündür. Belə çıxır ki, kadastr üzrə qiymətin ölçüsünə ərazi, torpağın təyinatına görə təsnifatı və obyektin bazar qiyməti kimi göstəricilər təsir edir.

Hesabat tamamlandıqdan sonra iyirmi iş günündən gec olmayaraq sifarişçi kadastr üzrə qiymətin təsdiqi haqqında aktı qəbul edir. Bu sənəd rəsmi qaydada dərc edildiyi andan qüvvəyə minir. Dövlət qurumu, bələdiyyə və ya icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən qəbul edilir.

Hesablama düsturu

Hesablama aşağıdakı düsturun tətbiqi ilə aparılır:

Lot sahəsi(Xətti funksiya + Əməliyyat formatı funksiyası)Nisbət.

Xətti funksiya qəsəbənin ömrünün və onun yaşamaq qabiliyyətinin müstəsna parametrlərinə malikdir və əməliyyat formatı funksiyası yerli komponenti nəzərdə tutur. Beləliklə, kadastr üzrə dəyəri hesablamaq üçün torpaq sahəsinin müəyyən parametrlərini bilməklə yanaşı, xüsusi biliyə sahib olmaq lazımdır.

Bu məbləğ torpaq sahəsinin dəyərini hesablamaq üçün dövlət qiymətləndirmə metodlarından istifadə edən qiymətləndiricilər tərəfindən hesablanır,Rusiya Federasiyasının İqtisadi İnkişaf Nazirliyi tərəfindən yaradılmış və təsdiq edilmişdir.

Kadastr dəyərində dəyişiklik

Çoxfunksiyalı torpaq sahələrinin kadastr dəyərinin necə müəyyən edilməsi ilə yanaşı, yenidən qiymətləndirmənin tezliyini də nəzərə almaq lazımdır. Bu prosedur üç ildən beş ilə qədər bir dəfə həyata keçirilir. Yeni dəyər auditin nəticələrinə əsasən müəyyən edilir. O, azala və ya arta bilər. Bir qayda olaraq, sonuncu seçim ən çox baş verir.

Bir çox torpaq sahibləri kadastr dəyərinin artdığı bir vəziyyətlə üzləşirlər. Bu səbəbdən daha çox vergi ödəməli olursunuz. Beləliklə, kəskin artım 2016-cı ilin sonunda müvafiq qiymətlərin dəfələrlə artdığı vaxt baş verdi.

Lakin bu o demək deyil ki, torpaq satmaq daha sərfəli olub. Onun keyfiyyəti eyni səviyyədə qaldı və bu vaxta qədər bir çox saytlar ən yaxşı vəziyyətdə olmaqdan uzaq idi. Buna görə də, bütün insanlar böyük vergi ödəmək üçün torpaq almağa hazır deyil. Bundan əlavə, bu yenidən qiymətləndirmə qiyabi həyata keçirilib. Sayt məlumatları kadastr uçotu üçün texniki plana elə daxil edilmişdir ki, nəticədə eyni ərazidə olan, lakin müxtəlif parametrlərdə əhəmiyyətli dərəcədə fərqli olan torpaq sahələri eyni qiymətə düşməyə başladı.

2016-cı ilin ortalarında moratorium tətbiq edilib, ona görə kadastr qiyməti üç il müddətinə dondurulub. Bu dövrdə ilin əvvəlindən müvafiq olan, lakin 2014-cü ildən əvvəl olmayan xərc qüvvədə idi.

Təxminən eyni vaxtda “Dövlət Kadastrı haqqındaqiymətləndirmə” 237-FZ nömrəli, orada moratorium haqqında heç bir şey qeyd edilməmişdir. Bununla bağlı ekspertlər “dondurma”nın tətbiq edilib-edilməməsi ilə bağlı razılığa gələ bilməyiblər. Nəticədə məhkəmələr bu məsələ ilə bağlı çoxlu mübahisələrə baxmalı oldular.

VÖEN-ə görə təyinetmə

Yalnız VÖEN nömrəsini (vergi ödəyicisinin eyniləşdirmə nömrəsini) bilməklə, konkret vətəndaşa məxsus torpaq sahəsinin dəyəri barədə tələb olunan məlumatı əldə etmək mümkün deyil. Bu xidmətlər şübhəli reputasiyaya malik saytlar tərəfindən təklif oluna bilər. Bununla belə, siz onlara etibar etməməlisiniz, çünki bu cür resurslar saxtadır.

Nəticə

Torpaq sahəsinin kadastr üzrə qiyməti əmlakın dövlət tərəfindən qiymətləndirilməsi nəticəsində əldə edilən və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrında təsbit edilən təxmini dəyərdir. Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin necə hesablandığını göstərən mövcud metod, əsas xüsusiyyətlərin nəzərə alınmasını əhatə edir. Bu dəyər qiymətləndirmə zamanı bazar qiymətinə bərabərdir. Müxtəlif kateqoriyalı torpaqların kadastrına uyğun qiymət müvafiq xüsusiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyən edilir. Dəyər ən azı beş ildə bir dəfə, lakin üç ildə bir dəfədən çox olmamaqla nəzərdən keçirilir.

2016-cı ildən “Dövlət Kadastr Qiymətləndirilməsi haqqında” qanun qüvvəyə minib. Bütün qiymətləndirmə tapşırıqları dövlət strukturlarına tapşırılıb.