Müqayisəli yanaşma. Daşınmaz əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsi üsulları

2024 Müəllif: Howard Calhoun | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-17 10:18

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində dünya təcrübəsində üç yanaşmadan istifadə olunur:

• müqayisəli və ya bazar;
• bahalı;
• gəlirli.

Metodologiyanın seçimi əsasən qiymətləndirmə obyektindən və müəyyən bir daşınmaz əmlak növü ətrafında yaranmış real vəziyyətdən asılıdır. Bununla belə, təxmin edilən dəyərin müəyyən edilməsində müqayisəli yanaşma hələ də ən etibarlı yol hesab olunur.

Əsas Müqayisə Prinsipləri

Müqayisəli yanaşma əmlakın bazar dəyərini müəyyən etmək üçün metodlar toplusudur. Qiymətləndirilmiş əmlak oxşar əmlakla müqayisə edilir.

Qiymətləndirmə aşağıdakı prinsiplərə əsaslanır:

• Tələb və təklif. Bu iki göstərici bir-birindən ayrılmaz şəkildə bağlıdır, məhdud sayda təkliflər müəyyən tələb yaradır və əksinə, nə qədər çox təklif olarsa, bir o qədər az tələb olur.
• Dəyişdirmə. Oxşar xüsusiyyətlərə malik əmlak daha ucuz başa gəlirsə, heç bir alıcı daha çox ödəməyəcək.

Bazar dəyəri anlayışı tarazlıq qiyməti anlayışı ilə demək olar ki, eynidir. Tarazlıq qiyməti kəmiyyət xüsusiyyətlərinin məcmusudur vəmüqayisə edilən element üçün tələb və təklifi müəyyən edən qiymət amilləri.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün müqayisə edilə bilən əmlakların seçilməsi üçün əsas meyarlar

Müqayisəli təhlildə nəzərə alınan çoxlu sayda element var və onların birləşməsi demək olar ki, sonsuzdur. Buna görə də, təhlil qiymətlərə birbaşa təsir edən müəyyən sayda amillərlə məhdudlaşır.

Müqayisə elementləri. Hüquq keyfiyyəti

Hər hansı bir yük və ya servitut qiymətləndirilən əmlakın dəyərinin azalmasına səbəb olur. Yəni mülkiyyət hüququnun hər hansı məhdudlaşdırılması qiymətin azalmasıdır. Qiymətləndirilən obyektin müqayisə olunan obyektlərlə müqayisədə belə çatışmazlıqları yoxdursa, o zaman qiymət, əksinə, artır.

Torpaq sahələri üçün servitutların mövcudluğu yeganə azaldan amil deyil. Dəyəri qiymətləndirərkən çox əhəmiyyətlidir, torpağın mülkiyyət hüququnu və ya icarəyə, daimi istifadə hüququnu köçürür. Son iki hüquqa azaldıcı amillər deyilir. Torpağın onunla sonrakı əməliyyatlar üçün müəyyən məhdudiyyətlərin olub-olmaması çox vacibdir.

Satış şərtləri

Qiymətləndirilən obyekt satılarkən həqiqətən fərqləndirici xüsusiyyətlərə malik olduqda belə şərtlər nəzərə alınır.

İflas azaldan amildir, yəni daşınmaz əmlak bazarı obyektinin məruz qalma müddəti oxşar obyektlərlə müqayisədə açıq şəkildə azaldığından satıcı alqı-satqı əməliyyatı etməyə tələsir.

Qiymətləndirmə həm də ailə bağları, tərəfdaşlıqlardan əhəmiyyətli dərəcədə təsirlənirbu riskləri qiymətləndirmək çətin olsa da.

Əgər satıcı ilə alıcı icarə münasibətləri ilə bağlıdırsa və onlar arasında alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması nəzərdə tutulursa, o zaman vergi ödənişlərinə qənaət etmək üçün təbii ki, təxmini xərclər aşağı qiymətləndirilir. Bu vəziyyətdə yalnız bir motivasiya var - əməliyyatın tərəfləri digər qeyri-bazar münasibətləri ilə əlaqəli olduğundan, satıcı faktiki olaraq alıcıya kredit verir. Əgər əməliyyat opsionun şərtlərinə uyğun olarsa, oxşar vəziyyət yaranır.

İnfrastrukturun inkişafı üçün dövlət subsidiyalarının alınması perspektivi yaşayış daşınmaz əmlakının təxmini dəyərinin artmasına səbəb ola bilər. Gözlənilən güzəştli kreditləşmənin məbləği güzəştli və bazar kreditləşməsi arasındakı fərq əsasında müəyyən edilir.

Bazar Şərtləri

Oxşar əmlak və ekspert mülkiyyəti arasında əhəmiyyətli fərq olduqda, aşağıya doğru düzəliş tətbiq oluna bilər.

Qiymətləndirmə zamanı funksionallıqda dəyişiklik də nəzərə alına bilər, çünki bu, tələb və təklif balansına təsir edir.

Əmlak yeri

Dəyər sürücüləri	Xərcləri azaldan amillər
Qonşuluq Prestiji Digər yaşayış mülkiyyətçilərinin statusu Ehtiyat ərazi Dayanacaq mövcudluğu Magistral yollara əlçatanlıq Memarlıq abidələrinin və digər attraksionların olması Daşınmaz əmlakın yaxınlığında istirahət zonası Binanın unikal memarlıq xüsusiyyətləri	Şəhər mərkəzindən məsafə Piyada məsafədə ərzaq mağazası yoxdur Məktəbdən və məktəbəqədər müəssisələrdən uzaqlıq Bölgədə pis ekoloji vəziyyət Əmlakın, poliqonların yaxınlığında fabrik və anbar müəssisələrinin olması

Fiziki amillər (torpaq üçün)

Torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsində müqayisəli yanaşma əmlakla bağlı xüsusiyyətlərin toplanmasını nəzərdə tutur:

• ölçüsü;
• forma;
• geologiya;
• topoqrafiya;
• hazırlıq səviyyəsi, yəni torpağın bitki örtüyündən təmizlənib-təmizlənməsi, pozuntuların aradan qaldırılıb-artırılmaması;
• torpaq örtüyünün keyfiyyət göstəriciləri.

Ən diqqət çəkən təpələrin və ya yamacların, qaya birləşmələrinin və ya xəndəklərin olması və ya olmamasıdır. Yerin daşıma qabiliyyəti, gücü, yer altı suların olması da vacibdir. Mineralların mümkün baş verməsi haqqında məlumatın olub-olmaması çox vacibdir. Məlumat təsdiqlənərsə, o zaman gələcəkdə torpağın yüklülüyü mütləq olacaq.

Qiymətləndiriləcək obyektin ümumi xüsusiyyətləri

Bazar müqayisəsi yanaşması obyektlərin dəyərini artıran xüsusiyyətlərin öyrənilməsidir. Bunlara daxildir:

• binanın və ya otağın ölçüsü;
• binanın hündürlüyü;
• köməkçi qurğuların mövcudluğu və sahəsi;
• tavan hündürlüyü.

Binanın hansı materialdan tikildiyi də önəmlidir, nə qədər müasir və etibarlıdırsa, əmlakın dəyəri də bir o qədər yüksəkdir. Nəhayət, bütün binanın ümumi görünüşü, təmirin mövcudluğu və rahat girişdir. Əgər giriş həyətdəndirsə, bu, azaldıcı amil olacaq.

Təmirin olmaması qiymətləndirmə hesabatına dəyişiklik etmək üçün səbəbdir. Belə bir hesablama sahibkarın tikinti və ya təmirə investisiya yatırmaqdan əldə edəcəyi mənfəət nəzərə alınmaqla təmir və ya bərpa işlərinin dəyəri əsasında aparılır.

İqtisadi amillər

Daşınmaz əmlakda müqayisəli yanaşma istismar zamanı enerji resurslarına mümkün qənaətin nəzərə alınmasıdır. Kommunal xidmətlərin qiymətlərinin daim artması insanları alternativ enerji mənbələrinə qənaət etmək və onlardan istifadə etmək barədə daim düşünməyə vadar edir.

Obyekt sonrakı lizinq üçün alınarsa, bu amil xüsusilə vacibdir. Gəlirin bina və ya binanın istismarına gedəcək xərclərə nisbəti nə qədər yüksək olarsa, daşınmaz əmlakın xalis icarə gəlirində qaytarıla bilən kapitalın məbləği bir o qədər az olar.

Bu kateqoriyaya həmçinin sayğacların olub-olmaması, istilik itkilərini minimuma endirmək üçün tədbirlər görülüb-görülməməsinin göstəricisi də daxildir.

Digər göstəricilər

Qiymətləndirmə xidmət elementlərinin mövcudluğunun və ya olmamasının nəzərə alınmasını nəzərdə tutur. Ən sadə misal, evdə liftin olub-olmamasıdır. Bütün kommunikasiyaların olması və ya tam və ya qismən olmaması,yerli sistemə daha çox bağlıdır. Çox çatışmazlıqlar varsa, aşağıya doğru düzəliş aparılır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi müxtəlif göstəricilərə görə həyata keçirilir.

Hesablama addımları

Bütün müqayisəli hesablamalar oxşar daşınmaz əmlakla son əməliyyatlar haqqında açıq mənbələrdən alınan məlumatlara əsaslanır.

Qiymətləndirmə addımları:

1. Belə bir mülk seqmentində oxşar təkliflərin öyrənilməsi, yaxın vaxtlarda satılan müqayisə edilə bilən əmlakların müəyyən edilməsi.
2. Toplanan məlumat təhlil edilir və hər bir təklif qiymətləndirilən əmlakla fərdi şəkildə müqayisə edilir.
3. Qiymət xüsusiyyətlərinin müəyyən edilməsi, qiymətləndirmə hesabatına düzəlişlər.

Düzəliş edilmiş qiymətin razılaşdırılması və müqayisəli yanaşma ilə yekun dəyərin çıxarılması.

Müqayisəli yanaşmanın üstünlükləri

İlk növbədə, metod yalnız tipik alıcıların və satıcıların fikrini əks etdirməyə imkan verir.

Qiymətləndirmə maliyyə vəziyyətindəki dəyişikliklər və hətta inflyasiya prosesləri nəzərə alınmaqla cari qiymətlərdə əks olunur. Qiymətləndirmə həmişə statik olaraq əsaslandırılır.

Müəyyən bir əmlakı qiymətləndirmək üçün bütün daşınmaz əmlak bazarını öyrənmək lazım deyil, yalnız oxşar əmlakları öyrənmək lazımdır. Texnika etibarlı nəticələrlə çox sadədir.

… və çatışmazlıqlar

• Həqiqi qiymətləri müəyyən etmək olduqca çətindir.
• Əmlak bazarının aktivliyindən və sabitliyindən tam asılılıq.
• Çətinlikoxşar obyektlər satış baxımından əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənirsə, məlumatların uzlaşdırılması.

Bağlanır

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində müqayisəli yanaşmanın mahiyyəti həm alıcıya, həm də satıcıya aydındır. Texnika tərəflərə daşınmaz əmlak bazarını öyrənməyə və itirmədiklərinə əmin olmağa imkan verir. Qiymətləndirmə artıq başa çatdırılmış əməliyyatlar və ya digər satıcıların təklifləri əsasında həyata keçirilə bilər. Hər halda, müqayisəli texnika oxşar daşınmaz əmlaka dair məlumatların sistemləşdirilməsi və müqayisəsidir. Əsas odur ki, müqayisə üçün oxşar obyektlərin seçilməsində xüsusi və ya qeyri-adi amillər, məsələn, girovun ələ keçirilməsi təhlükəsi, yerli səviyyədə normativ aktların dəyişdirilməsi və ya kredit müqaviləsinin şərtlərinə əməl edilməməsi, məcburedici elementlərin mövcudluğu.